Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Перевод участка из аренды в собственность
В начале текущего года проводился аукцион на аренду земельного участка, расположенного в деревне Калужской области.
Победителем аукциона был признан единственный его участник и с ним и администрацией был заключен договор аренды на 20 лет (выдержка из договора в прикрепленном файле).
Спустя месяц после заключения договора был подписан другой договор по переуступке прав аренды и зарегистрирован в кадастре. Таким образом я стал новым арендатором участка.
Вопрос - достаточно ли поставить фундамент, зарегистрировать его, как незавершенное строительство и подать документы на выкуп земли? На сколько я знаю, до марта 2020 года не требуется ввод строения в эксплуатацию. Если упрощенная схема перевода земли в собственность возможна, то какие документы и какая последовательность действий требуется?
- dogovor.png
Здравствуйте, Сергей.
В настоящее время и администрации а также суды практику ведут в том направлении, что отказывают в выкупе земельных участков под незавершенным строительством.
При этом, руководствуются тем, что по Градостроительному кодексу льготный выкуп предоставляется собственникам завершенных объектов строительства, которым должно быть здание, строение.
Земельный кодекс
Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Судебная практика в подтверждение
Выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено. Участки, занятые объектами незавершенного строительства, не могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному для лиц, которые имеют исключительное право на приватизацию участков (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12, от 19.11.2013 N 8356/13).
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение исключительного права на предоставление в собственность земельного участка без проведения торгов к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
https://sudact.ru/arbitral/doc...
То есть, Вам нужно зарегистрировать право собственности на жилой дом и тогда у Вас будет право льготного выкупа земельного участка под домом и в части необходимой для его эксплуатации.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте! Статья 39.20 Земельного кодекса РФ говорит о том, что льготы предусмотрены для собственников зданий или сооружений, то есть объектов завершённого строительства. Поэтому один из возможных сценариев развития Вашей ситуации — отказ в переоформлении аренды на собственность. На это же указывает, как правильно отметил коллега, судебная практика. Нужно зарегистрировать собственность на дом и можно будет воспользоваться льготой.
Здравствуйте, Сергей!
Все достаточно индивидуально, нужно «смотреть» практику вашего муниципального образования… могут и продать, в целом практика по данному вопросу неоднозначая, хотя суды признают фундамент объектом недвижимости... Так пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» гласит: "Рассматривая вопрос о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), необходимо установить, полностью ли на нем завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы."
В Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 мая 2018 г. указано: "Строящийся объект может быть признан недвижимой вещью (объектомнезавершенного строительства), если, например, полностью завершено сооружение фундамента."
На сколько я знаю, до марта 2020 года не требуется ввод строения в эксплуатацию.Сергей
У Вас земля ИЖС, для объектов ИЖС теперь в принципе не требуется разрешение ни на строительство ни на ввод в эксплуатацию, НО уведомление об окончании строительства направить нужно будет в любом случае и в любом случае необходимо будет получить уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства, в противном случае регистрацию объект не пройдет.
ОНС (объект незавершенного строительства) можно зарегистрировать в ЕГРН на основании договора на аренду (уступка) и техплана ОНС на основании п.10 ст.40 218-ФЗ
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимостиhttp://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/3a4963916f58e641652def8faaa25ad36ecc95dd/
Могу сказать только, что у нас в регионе в некоторых муниципальных районах практикуется продажа в собственность участка на котором расположен ОНС, хотя если исходить из буквального толкования норм Земельного кодекса РФ, то ОНС дает лишь право на продление договора аренды для завершения строительства
8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства,для завершения строительства этого объекта
поэтому Вам нужно только пробовать зарегистрировать фундамент как ОНС и подавать заявление на выкуп участка, либо непосредственно уточнять такую возможность в администрации по месту нахождения участка.
Не думаю, что в случае отказа в выкупе участка с ОНС, суд встанет на Вашу сторону при обжаловании такого отказа.
Если упрощенная схема перевода земли в собственность возможна, то какие документы и какая последовательность действий требуется?
Ну вот в Вашем случае выкуп собственником здания — это единственная легальная возможность… Исчерпывающий перечень оснований выкупа без торгов указан в ст.39.3 ЗК РФ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/90f9a162fec7f54cd09e7e68210417071668be68/
С уважением, Алина Пучко.
Значит попробовать с выкупом земли под ОНС стоит, а если не получится, то завершить строительство и уже на полных основаниях выкупить землю?
Каков процесс?
1. Чтобы начать строительство хотя бы фундамента мне нужно получить план участка? Вроде как в архитектуре?
2. Уведомить администрацию о начале строительства. В уведомлении мне нужно указывать размеры строения, архитектурный план планируемого строения?
3. После сооружения фундамента, вызывать кадастрового инженера и готовить документы по регистрации ОНС в Росреестре?
4. После регистрации в Росреестре, что кому подавать для выкупа земли?
1. Чтобы начать строительство хотя бы фундамента мне нужно получить план участка? Вроде как в архитектуре?Сергей
ГПЗУ можно заказать, но не обязательно… В соответствии с изменениями в Градостроительном кодексе получать градостроительный план земельного участка для подачи уведомления не обязательно, и это существенно сокращает время заявителя и количество подаваемых документов…
Чтобы начать строительство, нужно направить в администрацию уведомление о планируемом строительстве см.по ссылке file:///C:/Users/007/Downloads/0001201809280011.pdf приложение №1
В уведомлении мне нужно указывать размеры строения, архитектурный план планируемого строения?Сергей
Посмотрите по ссылке форму… это форма утверждена Приказом Минстроя и ее соблюдение обязательно… нужно будет заполнить только то, что в указано в форме… лишнего здесь просто не получится вписать…
После сооружения фундамента, вызывать кадастрового инженера и готовить документы по регистрации ОНС в Росреестре?Сергей
Да, пригласите инженера, он изготовить техплан и можно сразу подавать на ГКУ и регистрацию права на ОНС, основания для ГКУ и регистрации я Вам уже ранее указала (аренда и техплан)… госпошлину еще заплатите и все.
осле регистрации в Росреестре, что кому подавать для выкупа земли?Сергей
Заявление в администрацию… форма должна быть установлена местным актом ОМС, но есть форма и на федеральном уровне установленная, поэтому можете по ней написать (смотрите по ссылке http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_156968/1bdece4dcd7edf0980553759b183847e31671546/). Дальше остается только ждать решения администрации.
Добрый вечер, Сергей.
Я бы для начала обратила внимание на саму возможность уступки прав по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Дело в том, что Федеральным законом от 26.07.2017 № 212-ФЗ был принят п. 7 ст. 448 ГК РФ в редакции, согласно которой уступка прав по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, вообще невозможна в том случае, если проводились торги, иначе нарушается принцип конкуренции при торгах.
Все состоявшиеся уступки могут быть оспорены по искам администрации или иных заинтересованных лиц, таких дел сейчас очень много. Т.е. имеется риск в оспаривании сделки по уступке по п. 2 ст. 168 ГК РФ.
Только убедившись в безопасности такой сделки есть смысл думать о дальнейших действиях.
ГК РФ Статья 448. Организация и порядок проведения торгов
Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
На жилые дома на участках ИЖС действительно порядок стал уведомительный а не разрешительный.
При этом, Вам в соответствии со статьей 51.1. Градостроительного кодекса необходимо направлять в местную администрацию уведомление о начале строительства.
Вам должны в ответ направить уведомление о соответствии строительства требованиям законодательства и разрешенному использованию земельного участка.
На основании этого уведомления о соответствии строительства требованиям законодательства, на основании декларации и технического плана кадастрового инженера Вы и сможете зарегистрировать право собственности на жилой дом без акта ввода дома в эксплуатацию.
Я изучил документ из судебной практики, который вы указали. Там отказали по причине того, что у земельного участка, который предоставили в аренду, в качестве разрешенного использования было указано — «для завершения строительства зданий и сооружений». Отказ является вполне логичным.
В моем же случае вид разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства». Никаких необходимостей завешений не указано.