Перевод участка из аренды в собственность

Question

В начале текущего года проводился аукцион на аренду земельного участка, расположенного в деревне Калужской области. Победителем аукциона был признан единственный его участник и с ним и администрацией был заключен договор аренды на 20 лет (выдержка из договора в прикрепленном файле). Спустя месяц после заключения договора был подписан другой договор по переуступке прав аренды и зарегистрирован в кадастре. Таким образом я стал новым арендатором участка. Вопрос - достаточно ли поставить фундамент, зарегистрировать его, как незавершенное строительство и подать документы на выкуп земли? На сколько я знаю, до марта 2020 года не требуется ввод строения в эксплуатацию. Если упрощенная схема перевода земли в собственность возможна, то какие документы и какая последовательность действий требуется?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Сергей. В настоящее время и администрации а также суды практику ведут в том направлении, что отказывают в выкупе земельных участков под незавершенным строительством. При этом, руководствуются тем, что по Градостроительному кодексу льготный выкуп предоставляется собственникам завершенных объектов строительства, которым должно быть здание, строение. Земельный кодекс Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение 1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Судебная практика в подтверждение Выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено. Участки, занятые объектами незавершенного строительства, не могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному для лиц, которые имеют исключительное право на приватизацию участков (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12, от 19.11.2013 N 8356/13). При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение исключительного права на предоставление в собственность земельного участка без проведения торгов к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. https://sudact.ru/arbitral/doc... То есть, Вам нужно зарегистрировать право собственности на жилой дом и тогда у Вас будет право льготного выкупа земельного участка под домом и в части необходимой для его эксплуатации. С уважением! Г.А. Кураев

Павел Рожков · Answer

Здравствуйте! Статья 39.20 Земельного кодекса РФ говорит о том, что льготы предусмотрены для собственников зданий или сооружений, то есть объектов завершённого строительства. Поэтому один из возможных сценариев развития Вашей ситуации — отказ в переоформлении аренды на собственность. На это же указывает, как правильно отметил коллега, судебная практика. Нужно зарегистрировать собственность на дом и можно будет воспользоваться льготой.

Алина Пучко · Answer

Здравствуйте, Сергей! Все достаточно индивидуально, нужно «смотреть» практику вашего муниципального образования… могут и продать, в целом практика по данному вопросу неоднозначая, хотя суды признают фундамент объектом недвижимости... Так пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» гласит: " Рассматривая вопрос о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), необходимо установить, полностью ли на нем завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы." В Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 мая 2018 г. указано: " Строящийся объект может быть признан недвижимой вещью (объектомнезавершенного строительства), если, например, полностью завершено сооружение фундамента." На сколько я знаю, до марта 2020 года не требуется ввод строения в эксплуатацию. Сергей У Вас земля ИЖС, для объектов ИЖС теперь в принципе не требуется разрешение ни на строительство ни на ввод в эксплуатацию, НО уведомление об окончании строительства направить нужно будет в любом случае и в любом случае необходимо будет получить уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства, в противном случае регистрацию объект не пройдет. ОНС (объект незавершенного строительства) можно зарегистрировать в ЕГРН на основании договора на аренду (уступка) и техплана ОНС на основании п.10 ст.40 218-ФЗ Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/3a4963916f58e641652def8faaa25ad36ecc95dd/ Могу сказать только, что у нас в регионе в некоторых муниципальных районах практикуется продажа в собственность участка на котором расположен ОНС, хотя если исходить из буквального толкования норм Земельного кодекса РФ, то ОНС дает лишь право на продление договора аренды для завершения строительства 8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: 6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта поэтому Вам нужно только пробовать зарегистрировать фундамент как ОНС и подавать заявление на выкуп участка, либо непосредственно уточнять такую возможность в администрации по месту нахождения участка. Не думаю, что в случае отказа в выкупе участка с ОНС, суд встанет на Вашу сторону при обжаловании такого отказа. Если упрощенная схема перевода земли в собственность возможна, то какие документы и какая последовательность действий требуется? Ну вот в Вашем случае выкуп собственником здания — это единственная легальная возможность… Исчерпывающий перечень оснований выкупа без торгов указан в ст.39.3 ЗК РФ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/90f9a162fec7f54cd09e7e68210417071668be68/ С уважением, Алина Пучко.

Екатерина Довгопол · Answer

Добрый вечер, Сергей. Я бы для начала обратила внимание на саму возможность уступки прав по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Дело в том, что Федеральным законом от 26.07.2017 № 212-ФЗ был принят п. 7 ст. 448 ГК РФ в редакции, согласно которой уступка прав по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, вообще невозможна в том случае, если проводились торги, иначе нарушается принцип конкуренции при торгах. Все состоявшиеся уступки могут быть оспорены по искам администрации или иных заинтересованных лиц, таких дел сейчас очень много. Т.е. имеется риск в оспаривании сделки по уступке по п. 2 ст. 168 ГК РФ. Только убедившись в безопасности такой сделки есть смысл думать о дальнейших действиях. ГК РФ Статья 448. Организация и порядок проведения торгов Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.