Анализ Договора долевого участия при покупке с привлечением ипотечных средств

по закону они указали верно- 5 лет гарантия, но не написали поче то что на инженерное оборудование срок гарантии- 3 года, но он тоже есть

4.2. Гарантийный срок качества Квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Квартиры, составляет 5 (пять) лет и исчисляется со дня передачи Квартиры Участнику долевого строительства по акту приема-передачи. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) Квартиры, если они произошли вследствие ее нормального износа или износа частей Квартиры, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу их эксплуатации либо вследствие ненадлежащего ремонта Квартиры, проведенного самим Участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами. 

это ст 7 фз 214

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

про деньги снова указано в обязанностях если цена меняется

5.1.9. В случае увеличения Цены Договора, указанной в абз.1. п. 3.1. настоящего Договора, в связи с увеличением общей приведенной площади Квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего Договора, по результатам проведения кадастровых работ, Участник долевого строительства обязуется доплатить Застройщику до подписания акта приема-передачи Квартиры недостающую сумму в соответствии с п. 3.5. Договора.

вот п. 5.1.11 совершенно не понятен — о каком агенте речь? может быть вы уступку захотите сделать вообще без агента, или его услуги будут в разы дешевле.

5.1.11. Участник долевого
строительства вправе (после предварительного письменного согласия Застройщика и
Банка) уступить права требования по Договору до момента подписания Сторонами
акта приема-передачи Квартиры только после уплаты им Цены договора или
одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в
порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. За оказанные Агентом услуги по
юридическому сопровождению сделки, составление необходимых документов,
подготовку и подачу на государственную регистрацию пакета документов,
необходимого и достаточного для государственной регистрации договора уступки
права требования, подачи документов в регистрирующий орган и их получениеУчастник долевого строительства обязуется уплатить Агенту сумму в размере 3%
(три процента) от Цены договора, установленной п. 3.1. Договора, но не более
150 000,00 рублей (в случае, если права требования по настоящему договору
переходят к Банку, данное условие не применяется). Уступка права требования по
Договору совершается в простой письменной форме и подлежит государственной
регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города
Санкт-Петербург, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

правда раз покупаете квартиру в ипотеку- без согласия банка- никакую уступку вы честно говоря не сделаете

важный пункт

если вдруг площадь квартиры окажется меньше — то часть средств застройщик вам возвращает

5.2.7. В случае уменьшения Цены Договора, указанной в абз.1. п. 3.1. настоящего Договора, в связи с уменьшением общей приведенной площади  Квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего Договора, по результатам проведения кадастровых работ, Застройщик обязан в соответствии с п. 3.5. Договора до подписания акта приема-передачи Квартиры вернуть Участнику долевого строительства сумму излишне уплаченных последним денежных средств и/или произвести зачет излишне уплаченных денежных средств в счет оплаты штрафных санкций, подлежащих уплате Участником долевого строительства в случае нарушения им условий настоящего Договора.

исключить этот момент

8.2. Стороны определили, что изменение сроков строительства в соответствии с разрешительной документацией, полученной Застройщиком в порядке, установленном действующим законодательством, являются безусловным основанием для изменения условий настоящего Договора в соответствии с такими разрешительными документами и не влечет для Застройщика уплаты неустойки или взыскания иных убытков.

их сроки- это их проблемы.

Вы не обязаны их переносить им по закону- это только по соглашению сторон.

Как раз если сроки нарушаются- вы по ст 6 фз 214 имеете право требовать неустойки- если сроки сильно затянуты неустойка может быть очень приличной, плюс обычно за такое затягивание можно через суд требовать возмещение морального вреда по ст 15 закона о защите прав потребителей и еще + 50% штраф от выигранной суммы по ст 13 если вы подавали претензию по неустойки и моральному вреду, а вам застройщик отказался это платить добровольно.

Вся отделка описана в приложении 2

далее,  

также  полезно  будет  ознакомиться  с  основанием  владения  застройщиком  земельным  участком — Договор  купли-продажи  от  29.12.2017 года.

Также  сомнительный  пункт,  о  том,  что   земельный  участок   находится  в  водоохраной  зоне, это  тоже  надо  проверять, несмотря  на  выданное  разрешение  на строительство.

потом,  пункты ДДУ  1.7   и   2.1  имеют  разночтения- ввод   в  эксплуатацию  многоквартирного  дома- до  20  ноября  2022 года, а  срок  передачи  квартиры,  входящей  в  такой  многоквартирный  дом  — до  30  июня  2023 года,  это  тоже  надо  сопоставить  в  единую  дату.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

то  есть, эти  сроки  в  договоре  можно  сопоставить.

Тот  факт, что  отклонение  от  установленной  площади  указанной  в  пункте  1.2  в  пределах 5 %  как  в  большую,  так   и  в  меньшую  сторону, это нормально. Законом  установлено

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ

Статья 9. Расторжение договора

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числепревышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства,которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;