Как установить сервитут?

Question

Добрый день коллеги! Я являюсь юристом жилищно-строительного кооператива («ЖСК»). На земельном участке принадлежащем ЖСК (на праве собственности), был возведён многоквартирный жилой дом (пятиэтажный). Указанный жилой дом в настоящее время достроен на 100%, но пока ещё не введён в эксплуатацию, согласно выписке из ЕГРН данный дом имеет статус: «объект незавершённого строительства, степень готовности — 10%». При выделении указанного земельного участка (под строительство) в 2009 году, соседние земельные участки были не отмежеваны, их отмежевали позднее в 2010 стык — в стык друг к другу (границы участков были согласованы). После вышеуказанного межевания соседних участков (сделанного в 2010г.) согласно сведениям из кадастра, от Земельного участка, принадлежащего ЖСК к дороге общего пользования каких-либо проходов (проездов) не имеется, так-как со всех сторон участок замкнут другими земельными участками, на которых находятся: школа, детский сад, многоквартирные жилые дома. До настоящего времени члены ЖСК для прохода (проезда) с дорог общего пользования к своему земельному участку пользовались проездами двух многоквартирных жилых домов, это продолжалось пока жильцы данных домов не перекрыли данные проезды бетонными блоками (по решению общего собрания жильцов). После чего ЖСК обратилась в местную прокуратуру. Прокуратура провела проверку, по результатам которой порекомендовала ЖСК обратиться с иском об установлении «частного» сервитута к собственникам одного из соседних земельных участков (тех, кто перекрыл проезд). Соответственно ЖСК обратилось в суд с данным иском к собственникам соседнего участка (жильцам многоквартирного жилого дома). В ходе заседания Суду был предоставлен межевой план испрашиваемого сервитута, отчёт об оценке стоимости сервитута (платы за сервитут), была проведена судебная землеустроительная экспертиза, по результатам которой эксперт установил, что без установления сервитута проход (проезд) невозможен и наименее обременительным для собственников земельного участка (ответчиков) является предложенный ЖСК проект сервитута. Однако Суд отказал ЖСК в установлении сервитута, поскольку посчитал, что ЖСК выбрало неверный способ защиты своего права, в данном случае должен быть установлен не «частный» сервитут, а «публичный». Суд посчитал что в данном случае сервитут необходим не конкретному лицу (ЖСК), а неограниченному кругу лиц, поскольку данный многоквартирный жилой дом (построенный ЖСК) имеет встроенные нежилые помещения (офисы), соответственно данные помещения будет посещать неограниченный круг лиц, кроме того, данный жилой дом должен обслуживаться различными коммунальным службами. Апелляционная инстанция оставила указанное решение суда в силе. Далее ЖСК обратилось в Администрацию муниципального образования с Ходатайством об установлении «публичного» сервитута в порядке ст. 39.41 ЗК РФ. После чего на данное Ходатайство ЖСК получило отказ, поскольку в соответствии со статьей 39.40 ЗК РФ «ЖСК» не обладает правом обращаться с Ходатайством об установлении публичного сервитута. Вопрос: как выйти из сложившейся ситуации (установить сервитут)?

Дмитрий Сухинин · Answer

Добрый день, Алексей. Мне видится возможным вам обратиться с заявлением об установлении публичного сервитута в администрацию города. Этим занимается градостроительный департамент. Однако, необходимо будет разработать и утвердить проект планировки территории и проект межевания территории в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. В документации по планировке территории содержатся границы зон действия публичных сервитутов. Вам лучше обратиться в администрацию и вам там более подробно расскажут о возможностях.

Александр Рощупкин · Answer

Добрый день Алексей! Знакомая ситуация, которая на юридическом сленге называется «закольцевали». Может быть, имеете возможность опубликовать здесь обезличенный отказ ОМСУ?

Василий Шишкин · Answer

Добрый день, Алексей! Обратитесь сюда и при отказе обжаловать ибо не известно кто есть: 5) иное лицо, уполномоченное в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, заключенными с органами государственной власти или органами местного самоуправления договорами или соглашениями осуществлять деятельность, для обеспечения которой допускается установление публичного сервитута. 5.3 Порядка взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при утверждении границ земельного участка, утвержденного распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2003 № 31-рп, при утверждении границ земельных участков, площадь которых не превышает 3 га, а также при изменении характеристик ранее учтенного земельного участка независимо от его площади, при установлении ограничений (обременений) в использовании земельных участков издается правовой акт Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее — КЗРиЗ).

Александр Васильев · Answer

Алексей, здравствуйте! Можно попробовать для решения сложившейся ситуации «зайти с другой стороны» - предъявить одному из собственников квартиры в МКД т.н. негаторный иск. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. (ст. 304 ГК РФ). В качестве примера положительной практики использования в аналогичной ситуации негаторного иска — посмотрите извлечение из Определения Ленинградского областного суда от 01.08.2012 N 33-3501/2012: Материалами дела подтверждается, что С.Р., С.С. и С.Г. на основании договора приватизации от 21.04.1994 г. являются собственниками кв. N 1, в жилом двухквартирном доме по адресу: <адрес>. К. и С.А. на основании договора приватизации от 21.04.1994 г. являются собственниками кв. N 2 в указанном жилом доме. Из представленных в суд доказательств следует, что жилой дом расположен на земельном участке, который не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, границы и площадь земельного участка не установлены, сведения о зарегистрированных правах на земельный участок отсутствуют. Из плана земельного участка технического паспорта на жилой дом следует, что подход и подъезд к жилому дому (во двор дома), в том числе к крыльцу входа в кв. N 1 и к крыльцу входа в кв. N 2 осуществляется с <адрес>, со стороны расположения крыльца входа в кв. 2. При этом со стороны фасада дома, и со стороны расположения крыльца входа в кв. 1, земельный участок ограничен другими земельными участками и не граничит с <адрес>. С тыльной стороны дом ограничен огородом обнесенным забором из штакетника, с расположенной в нем калиткой без запора. Сведениями БТИ подтверждается отсутствие зарегистрированных сведений об оборудовании воротами ограждения земельного участка на въезде во двор указанного жилого дома. Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что подъезд к жилому дому (во двор дома) со стороны <адрес> ограничен установленными в ограждении участка собственниками кв. N 2 воротами, закрывающимися на замок, ключ от которого у собственников кв. N 1 отсутствует. Возможности подъезда к дому (во двор дома) иным путем, кроме как с <адрес>, через установленные ворота, не имеется. Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении прав истцов по первоначальному иску со стороны ответчиков, по владению и пользованию принадлежащим им жилым помещением. При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил первоначальный иск. Обратитесь в чат к адвокатам и юристам сайта за подробной консультацией, составлением документов, представлением интересов в судах. Предупреждение (во исполнение Правил, утв. ФПА РФ (протокол от 28.09.2016 № 7)) – предоставленная выше правовая информация не является юридической консультацией.