Как восстановить права на долю квартиры в порядке её приватизации

Question

Здравствуйте, уважаемые юристы! Подскажите, пожалуйста, как быть в нашей ситуации. В 1986 г. молодая семья (муж, жена, двое детей) и мать молодого мужа вселились в муниципальную трёхкомнатную квартиру. В ордере мать была указана нанимателем, супруги с детьми – членами семьи нанимателя. В 1993 г. муж с женой расторгли брак. Детей суд оставил с матерью, отца обязал выплачивать алименты. Все по-прежнему проживали в той же квартире. В том же году по иску бывшей жены (БЖ) о выделении ей с детьми отдельной комнаты в квартире суд, руководствуясь ст. 85, 86 ЖК РСФСР, постановил изменить договор найма жилого помещения и выделить БЖ в пользование комнату № 1, бывшему мужу и его матери – комнаты № 2 и № 3, вспомогательные помещения – в общее пользование; заключить с БЖ отдельный договор жилищного найма. В решении суда дети упоминаются только в мотивировочной части: "Суд считает возможным выделить в пользование истице с двумя несовершеннолетними детьми комнату 15 кв.м", в резолютивной части о детях ничего не сказано. В 1994 г. квартиру приватизировали. При этом были заключены два договора: один – с БЖ – о передаче в собственность комнаты № 1, второй – с её свекровью – о передаче в собственность двух других комнат (условно договор № 2). Бывшей жене никогда не показывали второго договора, не говорили, кого туда включили, но помня о том, что квартира предоставлялась в том числе и на детей, и им никто не запрещал пользоваться всеми комнатами квартиры, она до последнего времени была уверена, что детей включили не только в её договор, но и в договор № 2, а бывшие родственники просто не хотят в этом признаваться. Два года назад БЖ и её уже взрослые дети решили продать свои доли. При оформлении документов дети узнали, что их мать все эти годы заблуждалась и что им принадлежит только доля комнаты № 1. Дети считают, что у них было право на участие в приватизации квартиры наравне со всеми взрослыми пользователями, и это право было нарушено. Хотят предъявить иск к администрации района и просить суд признать за ними право на участие в приватизации комнат 2 и 3, а также изменить договор передачи комнаты №1, исключив одного из них из этого договора. Но не знают, как им достичь конечной цели – включения того, кого "выкинут" из материного договора, в договор приватизации № 2 и признания за ним права собственности на долю комнат 2 и 3. При приватизации представитель администрации немного схитрила – договор передачи комнаты №1 зарегистрировала первым. И вышло, что, поскольку оба ребёнка уже включены в один договор, ни один из них не мог быть включён в другой договор, квартира приватизирована как бы в соответствии с требованием закона, и просить суд о признании сделки приватизации комнат 2 и 3 недействительной нет оснований. Подскажите, пожалуйста, какой иск нужно подать для восстановления их права на участие в приватизации наравне со всеми совершеннолетними пользователями квартиры и признания за одним из них права собственности на долю комнат 2 и 3.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Вера Ивановна. Вы не могли бы указать точную дату приватизации жилого помещения? До 11 августа 1994 года не обязательно было включать детей в Договор приватизации. Положения закона до внесения изменений Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 23.12.1992) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Статья 2. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. (в ред. Закона РФ от 23.12.92 N 4199-1)

Максим Сушков · Answer

Я вас должен разочаровать, но дети заблуждаются, так как обязательное участие несовершеннолетних в приватизации жилья стало применяться только с 14 августа 1994 года. Это первый момент. А второй заключается в самом решении суда, который матери и её несовершеннолетним детям выделил только одну комнату, поэтому уже на основании решения суда претендовать на другие комнаты они не имели права, поэтому-то они и не участвовали в приватизации этих двух комнат. Обжаловать тут нечего. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.08.1994) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Статья 7. Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Вера Ивановна. Поскольку мнения у ответивших юристов разделились, в первую очередь интересует ответ на вопрос: после разделения квартиры на два объекта жилищного найма у детей было (оставалось) право пользования комнатой отца? Вера Ивановна Полагаю, что всё-таки нет. Суд определил в решении, пусть даже в мотивировочной части, что комната предоставляется матери и детям. Соответственно право пользования другими комнатами они утратили. По смыслу Жилищного кодекса (как РФ, так и действующего на тот момент ЖК РСФСР), существуют два типа членов семьи нанимателя — проживающие с нанимателем и не проживающие с ним. Равные права и обязанности имеют только те, кто вместе с ним проживает: Статья 53 ЖК РСФСР Права и обязанности членов семьи нанимателя Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним , пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. После выделения комнат совместное проживание прекратилось. На это в общем-то указывает и тот факт, что другим решением суда детей оставили именно с матерью: В 1993 г. муж с женой расторгли брак. Детей суд оставил с матерью И это положение — двух раздельно проживающих семей — в дальнейшем и было закреплено приватизацией. Поэтому, на мой взгляд, перспектив очень мало на успешный исход дела. Хотя конечно, нельзя сказать, что их нет совсем. Но тут, что называется «надейся на лучшее, но готовься к худшему». Консультация предоставлена по просьбе «Правовед.ру» С уважением, Максименко А.В.