Перевод квартиры в часть жилого дома

Добрый вечер, Александр!

По моему мнению надо действовать так:

1. Просит администрацию разрешение на проведение реконструкции всего дома (или части);

2.Получив  разрешение оформить пристройку.

Но чтобы так сделать надо понимать разрешено ли это, мы поймем это если вы нам ответите:

— категория земли и вид разрешённого использования земельного участка на котором стоит дом;

— дом в долевой собственности или какой;

— кто и по какому праву пользуется землей;

— в какой тер. зоне находится ваш дом;

-какие документы имеются на квартиру и дом;

кадастровые номера дома и ЗУ.

Здравствуйте, Александр!

Ст. 16 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

В частях 2, 3, 4 указанной статьи содержатся понятия жилого дома, квартиры и комнаты.

Если в Вашем доме нет помещений общего пользование, то у Вас есть  возможность перевести квартиру в часть жилого дома.

Нужно доказать, что Ваша квартира, не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащее жилое помещение, в соответствии со ст. 16 ЖК РФ, является частью жилого дома. 

Признаки многоквартирного жилого дома указаны в ст. 36 ЖК РФ.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Основания для отказа в принятии искового заявления содержаться в ст. 134 ГПК РФ.  

1) заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке; заявление предъявлено в защиту прав, свобод или законных интересов другого лица государственным органом, органом местного самоуправления, организацией или гражданином, которым настоящим Кодексом или другими федеральными законами не предоставлено такое право; в заявлении, поданном от своего имени, оспариваются акты, которые не затрагивают права, свободы или законные интересы заявителя;
2) имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон;
3) имеется ставшее обязательным для сторон и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение третейского суда, за исключением случаев, если суд отказал в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.

По какому основанию суд  отказал в принятии иска?

Признание квартиры частью жилого дома возможно в случае, если собственники всех квартир, обратятся в суд с иском о переводе квартиры в часть жилого дома, представят суду доказательства, что каждая квартира в доме является структурно обособленным объектом.

Ст. 20 Земельного Кодекса РФ, которая регулировала порядок приватизации земли, предоставленной в бессрочное пользование, утратила силу в 2001 г. Признать право собственности на такой земельный участок можно только в случае, если он был предоставлен до 2001 г.

Возведенная без получения необходимых согласований пристройка к дому признается самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Некапитальную конструкцию возможно узаконить. Для этого необходимо:

Собрать документы, подтверждающие право собственности на дом, написать заявление на внесение изменений в технические документы. После дождаться посещения объекта приемочной комиссией, получить новую техническую документацию и обратиться в Росреестр.

Здравствуйте, Александр!

Правоприменительная практика сводится к тому, что часть жилого дома не может являться самостоятельным объектом недвижимости…

Во-первых, в ст.16 ЖК РФ прямо указано, что 

К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дом

Далее, привожу Вам выдержку из Письма Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка»

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ).Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71562920/

В силу чего, перевести квартиру в часть здания у Вас не получится даже в судебном порядке, такой положительной судебной практики нет. Все, что сейчас можно сделать это пробовать признать Вашу часть дома, домом блокированной застройки и тогда уже можно будет оформлять пристрой и регистрировать право собственности на землю.

В соответствии с п.2 ч.2 ст.49 ГрК РФ домом блокированной застройки являются:

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации

По данному вопросу смотрите Письмо Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 <О жилых домах блокированной застройки> (вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки»https://legalacts.ru/doc/pismo-rosreestra-ot-03042017-n-14-04075-ge17-o-zhilykh-domakh/, а также информацию на сайте Росреестра на тему: «Оформление домов блокированной застройки»https://rosreestr.ru/site/press/news/oformlenie-domov-blokirovannoy-zastroyki/.

Т.е.

Прошу помочь в разрешении ситуации, как перевести квартиру в часть жилого дома, если имеется незарегистрированная пристройка и оформить землю.

Александр

Вам необходимо подавать иск о признании квартиры домом блокированной застройки, для этого будет необходимо также заключение эксперта, т.е. свои требования Вы должны обосновать, доказать… Для примера привожу ссылки на подобные судебные решения:https://sudact.ru/regular/doc/cXdrkQfKQhb/ ; http://uloblsud.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=192&Itemid=63&idCard=65088

Если все оставить как есть, т.е. неузаконеная пристройка, земля в бессрочном пользовании, какие в последствии могут быть, можно ли такую собственность продать в последствии

Александр

Продать будет проблематично, особенно если покупатель будет приобретать недвижимость по ипотечному кредиту, банки проводят оценку, и соответственно если выявится самострой — откажут. По общему правилу самострой подлежит сносу, т.е. в самом худшем варианте администрация может обратиться в суд с требованием о сносе мансардного этажа.

Самовольная постройка подлежит сносу  (ст.222 ГК РФ)

Поэтому я бы настоятельно рекомендовала Вам привести документы в соответствие…

С уважением, Алина Пучко.