Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Разрешение на строительство ИЖС на участке с ВРИ "Садоводство"
Здравствуйте!
У нас такая проблема - получили отказ в строительстве ИЖС на участке под садоводство.
Участок в Красногорском районе. Земли сельхоз назначения, ВРИ - садоводство (13.2).
Текст отказа следующий:
"Согласно части 3 статьи 23 Федерального закона № 217-ФЗ строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие
возможность такого строительства.
В соответствии с утвержденными правилами и землепользования и застройки (части территории) городского округа Красногорск,земельный участок с кадастровым номером NNNNNNNNN расположен в зоне СХ-2. Зона предназначена для ведения садоводства и дачного хозяйства СХ-2, установлена для обеспечения возможности размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами дачного хозяйства, садоводства. Для зоны СХ-2 необходимо указать вид разрешенного использования объекта капитального строительства- садовый дом.
"
Раньше это действительно было так, но с 4 февраля 2019 года принята новая редакция Приказа Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", которая меняет описание видов разрешенного использования, в частности 13.2 - садоводство.
4. Теперь формулировка звучит так:
"Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей"
Где 2.1 - это ИЖС
Звонили в администрацию Красногорска, где нам ответили следующее:
1. Да, они в курсе про новый классификатор
2. Да, ИЖС можно строить
3. Но процедура такая, что разрешение надо все равно получать на садовый дом
4. По завершении строительства - регистрировать как садовый дом
5. И только потом вызывать какую-то экспертизу, чтобы признать дом жилым
Возможно, оно так и есть, но выглядит это абсурдно. Если мне нужно ИЖС, зачем подавать на садовый домик? С тем же успехом можно подавать сначала на сарай, потом признавать его садовым домом, а уже потом - ИЖС.
Помогите, пожалуйста, разобраться с новым законодательством, и если я все верно понимаю - куда обращаться дальше, учитывая, что в администрации уверены в своей правоте.
- Отказ в ОУ_520629974.pdf
- Отказ в ОУ_520629974.pdf
Ссылка на ПЗЗ - ПЗЗ Красногорск
Уважаемый Виктор! Доброго! Скорее (на мой взгляд) здесь или направлять уведомление в порядке ст.51.1 ГрК РФ (см. http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=E9BA23BC8CCA2CBF8B7C72082AB1A5FF&base=LAW&n=301011&dst=4294967295&cacheid=D2A3F82AB64EEC3D43EF4C2D27D14FD9&mode=rubr&req=doc#025739749123331057) или предъявлять административное исковое заявление в порядке ст.ст.218-223 КАС РФ (гос. пошлина: 300,00 руб. — см. ст.333.19 НК РФ).
Кадастровый номер ЗУ можете дать?
Здравствуйте, Виктор.
Вам верно объяснили, поскольку категория земельного участка земли сельскохозяйственного назначения, то строительство на нем жилого дома не допускается.
Вам нужно строить садовый дом а затем признавать его жилым домом.
Хотя конечно нужно уточнить категорию Вашего ЗУ.
Номер участка можете указать?
Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков
Сельскохозяйственное использование
Ведение сельского хозяйства.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 — 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции
1.0
С уважением! Г.А. Кураев
Геннадий,
Участок: 50:11:0050602:633
А что же с садоводством? Это уже не имеет значения, если земли сельхозназначения?
В чем тогда вообще вся суть нового дачного закона? Ведь дачи СНТ и располагаются в большинстве своем на с/х землях?
Здравствуйте, Виктор!
Во-первых хотелось бы увидеть уведомление о несоответствии объекта строительства, а затем, вероятнее всего только через суд обжаловать решение ОМС. В настоящее время практика по уведомительному порядку в разных регионах разная, кто как понял закон, так его и применяет, усложняется все еще тем, что нет судебной практики…
В целом, закон устанавливает исчерпывающий перечень для отказа, так одним из оснований является
2) размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/fe0cad704c69e3b97bf615f0437ecf1996a57677/
Алина,
прикладываю письмо с отказом. Там опечатка с номере участка, на самом деле номер — 50:11:0050602:633. Но сути это не меняет.
Исходя из сведений публичной кадастровой карты участок из земель сельхозкатегории, для ведения садоводства и огородничества… строительство объекта ИЖСдопускается только в случае,
если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Соответственно, если ПЗЗ и градостроительный регламент не допускает размещение объекта ИЖС, то нужно вносить изменение в первую очередь в ПЗЗ и регламент… скажу, чтоу меня есть неутешительная судебная практика, отказали в строительстве так как в ПЗЗ не включена территория садоводства… Сейчас внесли изменения (писали жалобу на главу района) и теперь вроде все положительно скалывается… Суть в том, что решение этого вопроса, в большей степени «спустили» на ОМС, вроде как на месте должны решать, поскольку ФЗ четко на это указал… в 23 статье 217-ФЗ
Добрый день, Виктор.
Уточните: Вы направляли уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства в порядке ст. 51.1 ГрК РФ ?
Екатерина,
Про порядок не скажу — не знаю. Не читал эту статью.
Есть на портале госуслуг московской области услуга:
"Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома"
Вот она: https://uslugi.mosreg.ru/services/18470
Ей и воспользовался.
Текст отказа прикладываю
Добрый день! Ответ администрации вполне корректный, доводы правомерны. Но почему вам так смущает формулировка «садовый дом». На этапе строительства и обустройства это не имеет никакого значения. Главное при строительстве соблюдайте градостроительные регламенты, так как в будущем ситуация может измениться, соблюдайте имеющийся порядок, а также выдерживайте возможную зону застройки. Когда закончите строительство и отделку, можно будет заняться изменением (вида) типа. Если дом фактически будет жилой, не вижу никакой проблемы в достижении цели. Конечно, законодатель установил понятие жилого дома на любых землях, но этот механизм быстро и эффективно не начнет работать. Будут определенные сложности на первых этапах при строительстве на с/х землях, также будут некоторые сложности с получением регистрации (прописки), но по сути старт дан и все эти моменты решаемы. Статус жилого дома имеет в основном значение при продаже и при прописке, в остальном критичного ничего нет. Поэтому не переживайте, так как в итоге если дом будет жилой, то и документально всё это возможно будет доработать!
Александр, спасибо за ответ!
Да, в целом вопрос возник исключительно из-за оценки объекта при возможной продаже в будущем. Поэтому — да, не критично прямо сейчас. И возможно не понадобится вообще.
А самперевод (если захотим перевести садовый дом в ИЖС) — это через суд, или есть какая-то установленная процедура, услуга там на портале госуслуг или как?
Теоретически с этого года внесены изменения в соответствующий нпа об упрощенном порядке признания дома пригодным для проживания органами местного самоуправления. Пишу теоретически потому что сам лично не проходил эту процедуру. Но тем не менее есть старт! На сегодняшний день, я думаю, это пока новый опыт для органов местного самоуправления и возможно будут определенные трудности. Одним нажатием на госуслугах конечно пока не получится это сделать, но со временем я думаю всё отрегулируется. Через суд это будет возможно однозначно, так как в суде будет всё по существу: есть иск, есть заключение эксперта, есть решение суда обязательное для исполнения!
Михаил,
Участок: 50:11:0050602:633
Я правильно понял, что вы согласны со мной, и администрация ошибается?
Все верно, у Вас категория участка земли сельскохозяйственного назначения.
Соответственно, для строительства жилого дома Вам нужно менять категорию земельного участка, что возможно через его включение в земли населенных пунктов, либо, как и указала администрация, строить садовый дом и переводить его в жилой.