Может ли быть продана земля, находящаяся в равной долевой собственности?

Здравствуйте, Александр!

И как, в этом случае, можно продать свою долю?

Александр

с соблюдением положений ст.250 ГК согласно которым, в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

т.е. Вам необходимо письменно известить совладельца о намерении продать свою долю по определенной цене и конкретных условиях, а совладелец должен в течении месяца приобрести Вашу долю. если он откажется, то Вы вправе продать долю любому лицу на тех же условиях, на которых предлагали ее приобрести совладельцу.

кроме того, поскольку судьба земли неотделима от объекта недвижимости на ней, то вместе с долей дома Вы продадите и долю земельного участка (ст.273 ГК, ст.35 ЗК).

при этом, на основании ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Добрый день. То, что другая сторона категорически против продажи,  значения не имеет. В силу 

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образомс соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса

при этом второй сособственник имеет лишь право преимущественной покупки продаваемой доли. В силу статьи 250 ГК

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу

Поэтому запретить продажу доли второй сособственник в Вашем случае не вправе, в противном случае это нарушило бы право первого сособственника на распоряжение своей долей. В дальнейшем, после продажи(поскольку сейчас продавец этим заниматься не хочет) новым сособственником может быть поставлен вопрос о выделе своей доли в натуре с разделом земельного участка или об определении порядка пользования им.

С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте Александр!

Соглашусь полностью с ответами коллег, продать долю Вы вправе только с соблюдением положений ст. 250 ГК РФ, то есть должны соблюсти право сособственника на право преимущественной покупки.

В дополнение, чтобы не повторяться, так как нормы законодательства они уже привели,  приведу примеры судебной практики:

Дело №2-Б316/2017 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ«12» сентября 2017 года 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дегтерева А.В. к ООО «Тривия», ООО «Комильфо», ООО «ТЕРБУНЫ-АГРО» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли- продажи долей земельного участка … Истец полагает, что данной сделкой нарушено его преимущественное право перед другими собственниками и иными лицами на приобретение арендуемой земельной доли в собственность в соответствии со ст. 250 ГК РФ, 

РЕШИЛ: исковые требования Дегтерева А.В., к ООО «Тривия», ООО «Комильфо», ООО «ТЕРБУНЫ-АГРО» переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли - продажи долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения – удовлетворить.Перевести на Дегтерева А.В. права и обязанности покупателя по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Комильфо», как продавцом, с одной стороны и ООО «Тривия», как покупателем, с другой стороны, земельной доли в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенного относительно ориентира за пределами участка . Ориентир деревня. Участокнаходится примерно в <данные изъяты> от ориентира по направлению <адрес>

Ссылка на полный текст решения https://sudact.ru/regular/doc/...

Так же посмотрите пример решения: https://sudact.ru/regular/doc/...

Здравствуйте, Александр!

Хочу дополнить консультацию коллег, и обратить Ваше особое внимание, что отчуждение доли земельного участка, без отчуждения доли жилого дома не допускается. Вы акцент делаете на возможности продажи доли на земельный участок, при этом указываете

тете и племяннице достался земельный участокс домом.

Александр

Здесь исходить нужно в первую очередь из принципа

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст.1 ЗК РФ).

Т.е. продавать необходимо в первую очередь долю на дом, а доля на землю перейдет за домом. Не получится так, что долю на землю продадите, а доля на дом останется, так закон не допускает. Поэтому если и будите продавать через ст.250 ГК РФ, то в уведомлении указывайте о продаже доли в праве собственности на дом и на земельный участок.

Как варианта, можно произвести реальный раздел жилого дома и земельного участка (лучше через признание домом блокированной застройки), в таком случае распоряжаться землей будете индивидуально. Если размеры выделенного участка позволят, и его еще можно будет разделить (с соблюдением требований ст.11.9 ЗК РФ), то затем, можно продать образованный участок, который не занят объектом строительства. 

С уважением, Алина Пучко.

Здравствуйте, Александр

Полностью согласна с мнением коллег, но хотелось бы уточнить один момент. Продать земельный участок без его выдела вы не можете. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ часть земельного участка это самостоятельный предмет земельных правоотношений. ГК РФ  относит земельные участки к объектам недвижимости, которые являются объектами гражданских прав. ( ст.128, 130 ГК РФ). Доли вещи как состоятельного объекта не существует.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество(статья 130).

ст. 554 ГК РФ определяет  предмет в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Так же продажа земельных участков регулируется ст. 37 ЗК РФ, которая определяет особенности их купли-продажи.

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременения земельного участка и ограничениях его использования.

Исходя из вышесказанного для того, что бы продать земельный участок, вы должны осуществить выдел земельного участка из общей долевой собственности. Т.е. отмежемать его, согласовать границы с другими участниками долевой собственности и поставить его на кадастр и только после этого можно его продать с учетом ст.250 ГК РФ.

ст. 11.5 ЗК РФ

1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Здравствуйте Александр!

Согласен с вышесказанным:

            Продать  1/2 долю  дома с земельным участком вы имеете полное право, заключив договор-купли продажи  с покупателем.  Нотариальное удостоверение такого договора обязательно.  Только сначала надо предложить долю сособственнику. Отдельно участок или дом продать нельзя, так как у них единая судьба согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ.                                 

             Добавлю вы, или будущий собственник 1/2 доли  имеет право заключить соглашение об определении порядка пользованием земельным участком и домом, с сособственником, или обратиться в мировой суд с требованием этот порядок определить, по приложенной вами схеме. При заключении соглашения об определении порядка пользования доли не будут выделены.

             Также, вы или будущий собственник вашей 1/2  доли имеет право заключить соглашение о разделении участка и дома, и выделении вашей доли в натуре. Ну или потребовать выдела в натуре в судебном порядке.

             Выдел в натуре будет осуществлен, только если это позволяют размеры участка и форма участка позволяет организовать отдельный выход на дорогу с образованного участка. Предельные размеры минимального образования участков устанавливаются органами местного самоуправления в правилах землепользования и застройки, допустим в нашем муниципалитете это 200 кв. м. 

Желаю удачи!