Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Безопасно ли покупать квартиру, если у собственника есть недееспособный совершеннолетний ребенок?
Хотим купить квартиру. Собственник- женщина, у которой есть дочь - олигофоен. Эта женщина (единоличный собственник) ранее приватизировала квартиру в 2013 году. При этом в документе о приватизации написано, что ее дочь (в тот момент несовершеннолетняя) отказывается от права собственности. Все нотариально заверено.
Сейчас дочь уже совершеннолетняя,но мать ее опекун, поскольку дочь признана недееспособной. В квартире никто не прописан,они успешно выписались.
Безопасно ли покупать такой объект? Не может ли в будущем новый опекун или органы опеки обжаловать сделку по причине ущемления прав дочери? Или по причине ухудшения ее жилищных условий?
Возможно нужны дополнительные документы?
Благодарю за ответ.
Прикрепляю фото последней страницы свидетельства о регистрации права, с пометкой об отказе дочери от своего права участвовать в приватизации.
Искренне прошу прощения за внесенную сумятицу. Я ошиблась. Дочери на момент приватизации было 19 лет. Совершеннолетняя, но недееспособная.
Здравствуйте, Дарья.
Странное что-то Вы написали. Несовершеннолетний обязан участвовать в приватизации.
Вы можете прикрепить документ про который Вы указали?
Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1
(ред. от 20.12.2017)
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Отказ несовершеннолетнего от права собственности также весьма странен, он возможен при условии равноценного предоставления и с предварительного разрешения опеки согласно статьи 37 ГК РФ.
Сомнительная сделка пока что, не видя документов.
Если предположить, что за несовершеннолетнюю отказались от приватизации, то она сохраняет право пожизненного пользования этой квартирой и при переходе права собственности на нее.
То есть, вы купите квартиру с имеющим право пользования жильцом в ней.
С уважением! Г.А. Кураев
Доброго дня!
Безопасно ли покупать такой объект? Не может ли в будущем новый опекун или органы опеки обжаловать сделку по причине ущемления прав дочери? Или по причине ухудшения ее жилищных условий?
Возможно нужны дополнительные документы?
Дарья
На мой взгляд, срок для обжалования сделки истек. Общий срок исковой давности составляет 3 года, но в то же время срок начинает течь с момента когда заинтересованное лицо узнало о нарушении прав. В данной ситуации стоит уточнить и просмотреть каким образом несовершеннолетний отказался от своих прав. Так как отказ возможен только с согласия опеки, отказ от приобретения прав от приватизации.
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В связи с чем стоит обратиться с данным вопросом к нотариусу, оформлявшему отказ, а также в опеку по месту регистрации несовершеннолетней с данным вопросом и уточнить было ли получено согласие от опеки. Только после этого, возможно решать вопрос о покупки квартиры.
Добрый день!
Отказ несовершеннолетнего от приватизации вызывает сомнения в его правомерности.
Данный отказ возможен только если опека даст на это разрешение, в связи с чем вам стоит запросить данные документы у продавца.
Кроме того, так как девочка признана недееспособной, то в данном случае скорее всего на ней возложена опека ее матерью в соот. с требованиями ст.31 ГК РФ, когда над недееспособными устанавливается опека для защиты их интересов http://www.consultant.ru/docum...
А в соот. сот ст. 292 ГК РФ
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Исходя из чего и при продаже данной квартиры должно быть получено разрешение опеки.
Если в соответствии с вышеуказанным все документы будут иметь место, то риски будут минимальны.В противном случае существует риск признания сделки недействительной как ущемляющая права недееспособного.
дочь признана недееспособной.Дарья
Если признание недееспособной прошло после приватизации, то никаких опасностей в данном случае нет.
К тому же опекаемые не имеют прав на имущество опекунов, так же как опекуны не имеют прав на имущество опекаемых.
При этом в документе о приватизации написано, что ее дочь (в тот момент несовершеннолетняя) отказывается от права собственности.Дарья
В квартире никто не прописан, они успешно выписались.Дарья
При отказе от приватизации у дочери возникло право бессрочного пользования квартирой
Статья 19
Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
При этом то, что дочь снялась с регучета и выехала, является основанием для прекращения такого права.
Дарья, добрый день.
1. Как верно уже указал коллега Кураев, несовершеннолетняя должна была участвовать в приватизации, а отказ мог быть возможен только при наличии органов опеки в силу п.2 ст.37 ГК РФ
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
При этом не подвергается сомнению право несовершеннолетней на участие в приватизации в силу ст.2 и ст.7 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 N 1541-1
2. В силу ч.4 ст.292 ГК РФ
4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Следовательно, если недееспособная не имеет в настоящее время другого жилья, нигде не зарегистрирована, фактически проживает в продаваемой квартире, то сейчас для отчуждения квартиры согласие опеки также необходимо.
3.Поскольку дочь не участвовала в приватизации, и на момент приватизации имела право проживания в квартире, то она его сохранила пожизненно. При этом, Ваши последующие требования о ее выселении суд не удовлетворит в силу ст.19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»
Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором
В то же время, указанная норма не распространяется на лиц, прекративших право пользования, добровольно выехавших из жилого помещения, право пожизненного проживания в которых, у них имелось.
Искренне прошу прощения за внесенную сумятицу. Я ошиблась. Дочери на момент приватизации было 19 лет. Совершеннолетняя, но недееспособная.Дарья
В таком случае следует убедиться, что снятие с рег.учета в продаваемой квартире не произошло бы формально, а недееспособная действительно имеет регистрацию в другом жилье, что у ней есть право пользования другим жильем, что она выехала. Одним словом, что бы не было обстоятельств, указанных в п.4 ст.292 ГК РФ
- недееспособность члена семьи;
- его постоянное проживание в квартире;
- отсутствие иных помещений для проживания.
Ну и плюс необходимо учитывать сохранение за недееспособной права проживания после отказа от приватизации
Снятие с регистрационного учета недееспособной еще до продажи квартиры, с одной стороны свидетельствует, что она утратила право постоянного в ней проживания, но следует учитывать и другие обстоятельства. Как пример из судебной практики можно привести Определение Верховного суда РФ от 04.08.2015 года по делу № 49-КГ15-7 (во вложении).
Основной момент
Правовые последствия отсутствия бывших членов семьи собственника
жилого помещения в жилом помещении по причине выезда из него Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует.
Исходя из аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ) к ситуации, связанной с
выездом из жилого помещения бывших членов семьи собственника, подлежат применению положения ст. 83 ЖК РФ, а также разъяснения, содержащиеся в п. 32 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации.
Согласно этим разъяснениям судам необходимо выяснить, по какой
причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении,носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
…
Следовательно, в случае выезда в другое место жительства право
пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в
котором он проживал вместе с собственником жилого помещения, может быть
прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого
помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное
право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Таким образом, сам по себе факт наличия у ответчиков права пользования
жилым помещением на момент его приватизации при последующем их
добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным
основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым
помещением бессрочно.
Добрый день! Приложила фото к вопросу. Но впринципе я поняла, что эта пометка об отказе в документе ни о чем.
Именно об этом отказе от приватизации я и указал, это дает право пожизненного пользования квартирой. То есть, Вы купите квартиру в которой будет иметь право проживать указанное лицо.
А в силу того, что сейчас человек этот недееспособен, как Вы указываете, отказаться от этого права пользования будет проблематично, если вообще возможно.
Не рекомендую эту сделку Вам!