Приватизация общедомовой собственности

Вот еще пример судебной практики, когда суд признал недействительной сделку с общим имуществом многоквартирного дома по иску собственников МКД.

http://www.garant.ru/products/...

А вот судебная практика в отказе в удовлетворении иска по сроку давности и так как в 1990-х годах практика приватизации общего имущества МКД имела место.

На момент передачи спорного помещения в муниципальную собственность г. Ельца в 1992 году, в жилищном законодательстве отсутствовало понятие общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

https://sudact.ru/regular/doc/...

Если при этом, нарушаются Правила пожарной безопасности, то пожарная инспекция и суд несмотря на сроки давности обяжут освободить пожарный проход, если он проходит через черный ход.

Как вариант, обратиться в Пожарную инспекцию с жалобой о проведении проверки наличия нарушений.

Пример практики

В материалы дела не представлено доказательств принятия
собственниками помещений данного дома решения в порядке, установленном статьями 44, 46, 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, о предоставлении в пользование третьим лицам общего имущества, в том числе спорных по настоящему делу помещений, либо иных помещений или объектов общего пользования для доступа третьих лиц в/из спорных помещений.
Учитывая, что указанные спорные нежилые помещения не могут быть
признаны самостоятельными объектами гражданских прав, являются общим имуществом в многоквартирном доме, требования истца о признании права общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости правомерно удовлетворены апелляционным судом 

http://www.vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=1488520

   Обещанный пример. Он в принципе иллюстрирует основные моменты на которые следует обратить внимание при обращении с исковым заявлением в суд об оспаривании приватизации данных площадей при наличии оснований для признания такой приватизации незаконной. В том числе суд указал, что к таким требованиям не применяется срок исковой давности ( по аналогии со ст. 304 и 208 ГК РФ).

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.09.2017 N 5-КГ17-155

Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
По смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование — механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
Как установлено судами и следует из материалов дела, первая квартира в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, была приватизирована 23 октября 1992 г. С указанного момента в соответствии с положениями Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»жилой дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной либо государственной собственности, и возникло право общей долевой собственности на общее имущество в данном доме.
Как указывают заявители в кассационной жалобе, на дату приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме спорные помещения не были сформированы как самостоятельные объекты общей площадью 769,3 кв. м. При этом в составе спорных помещений находились межквартирные коридоры, соединяющие парадные лестницы с черными лестницами в подъездах 1 и 2, машинные помещения лифтов, предназначенные для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома, а также помещения (комнаты 7, 5а в помещении 67), в которых расположены общедомовой ввод систем холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления, общедомовой узел учета системы холодного водоснабжения, не имеющие самостоятельного назначения и относящиеся к общему имуществу жилого дома.
Обосновывая вывод о том, что спорные помещения не могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, суды указали, что эти помещения не имеют статуса «технического помещения», так как указанный статус присваивается БТИ только после постройки и ввода дома в эксплуатацию.Данный вывод судов не основан на законе, поскольку такое условие, как присвоение статуса «техническое помещение», для признания помещений общим имуществом статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрено.
При этом судебные инстанции уклонились от оценки представленных истцами доказательств, в частности информации и акта ГУП ЭВАЖД (филиала N 14) от 11 февраля 2016 г., содержащих сведения о том, что в собственности ООО «Константа» оказались помещения, имеющие признаки общедомового имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, а именно два машинных помещения лифтов, коридоры, соединяющие парадные лестницы с черными лестницами в подъездах 1 и 2, помещение, в котором размещен общедомовой прибор учета холодной воды, ввод отопления и горячего водоснабжения.
В нарушение положений статей 67 и 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка вышеуказанным документам не дана.Вместе с тем выяснение вопроса об использовании спорных помещений в качестве общего имущества или о наличии у них самостоятельного функционального назначения является существенным обстоятельством для правильного разрешения данного спора. Без установления того, кем и как использовались спорные помещения на момент приватизации первой квартиры в жилом доме, находилось ли в них и находится ли в настоящее время оборудование, предназначенное для обслуживания нужд многоквартирного дома, а если находится, то в каких именно помещениях, включена ли в общую площадь нежилых помещений, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Константа», площадь межквартирных коридоров, машинных помещений лифтов, отображенных на поэтажном плане здания (т. 4, л.д. 306), невозможно определить, относятся ли указанные в исковом заявлении помещения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В нарушение части 2 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации суды не определили данные обстоятельства в качестве имеющих значение для дела и не вынесли их на обсуждение сторон.
Разрешение названных выше вопросов обусловливает и возможность применения к спорным правоотношениям срока исковой давности, к выводу о пропуске которого преждевременно пришли судебные инстанции.
Применяя к спорным правоотношениям срок исковой давности, судебные инстанции сослались на то, что истцы после 23 октября 1992 г. (момента возникновения права собственности на первые помещения в многоквартирном доме по адресу: <...>) при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности могли получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав.
Вместе с тем право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Если такое общее имущество находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме (например, собственники помещений в многоквартирном доме имеют доступ к общим лестницам, коридорам, холлам и используют их), однако право собственности на такое имущество зарегистрировано в реестре за каким-либо одним лицом, собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на данное имущество. Такие требования аналогичны предусмотренному статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, а следовательно, в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на данные требования не распространяется.
В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что они пользовались спорными помещениями, однако суды в нарушение части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не определили данное обстоятельство в качестве имеющего значение для разрешения спора, не поставили его на обсуждение сторон с соответствующим распределением обязанности доказывания.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерациинаходит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.
Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).
Названные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.