Покупка нежилого помещения в подвале административного здания

Question

Добрый день! Ситуация следующая: существует нежилое помещение, расположенное в подвале административного здания. В данный момент это помещение имеет площадь 500 м2, имеет 3 отдельных входа и сдается в аренду 3-м арендаторам по частям (назовем их X, Y и Z). Правообладателя помещения два – физ. лицо и ИП в равных долях по 1 /2 доли (Свидетельства от 2012г.). Правообладатели решают продать помещение, разделив его на 3 и подают документы на разделение, но уже месяц не могут разделить, получают замечания. Т.к. несколько лет назад арендатор X зарегистрировал долгосрочный договор аренды на 5 лет, все помещение получается под обременением. Но при разделении договор собираются перерегистрировать и это автоматически снимет обременения с Y и Z. Арендаторы X и Y внесли задатки с целью выкупить арендуемые помещения. Помещение Z в свободной продаже. В данный момент есть арендатор с договором на 11 месяцев. Пролонгирует второй год. За время аренды установил себе мокрую точку (не знаю, насколько легально), на БТИ ее нет. Интересует покупка помещения Z, а, следовательно, вопросы: 1. На что стоит обратить внимание при проверке помещения. 2. Какие проблемы сулит наличие (нелегальной?) мокрой точки. 3. Есть ли подводные камни в сдаче помещения в подвале муниципального здания? Возможно какие-то ограничения или согласования? 4. Под какие виды деятельности можно сдавать помещение, если назначение нежилого помещения СКЛАД. Под салон красоты, например, можно? 5. Насколько большим будет налог, если кадастровая стоимость помещения Z, условно, 20 млн. руб. 6. Насколько важно нанимать риелтора для проведения сделки? Спасибо всем, огромное

Артём Мусиенко · Answer

Добрый день. Я бы отказался от приобретения помещения на таких условиях, вот почему: согласно ст. 554 ГК РФ «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные , позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Если собственники не выделили свои доли в натуре, то у вас сразу недостает двух значительных условий — это сторона — то есть кто же все таки будет являться собственником помещения Z? и условного номера помещения и описания объекта права (то что раньше в свидетельствах указывалось), то есть подробного словесного описания помещения (пример прикрепляю), к тому же в договоре купли-продажи для того то бы выполнить условия ст. 554 ГК желательно ссылаться на план БТИ (поэтажку), на котором отметить помещение и скрепить подписями, этот план должен получать новый собственник. Касательно перепланировки. Получая помещение с незаконной перепланировкой вы должны будете заплатить штраф предусмотренный ст. 9.12 КОАП г. Москвы (если дело в Москве происходит) на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей и в зависимости от решения суда либо узаконить перепланировку либо возвратить помещение в первоначальное состояние. Есть ли подводные камни в сдаче помещения в подвале муниципального здания? Возможно какие-то ограничения или согласования? Денис Нет, никаких, если вы покупаете помещение у собственника, а пока общие долевые собственники не выделили свои доли… это и есть главный подводный камень Помещение с назначением „под склад“ можно использовать только под склад. Однозначного штрафа за использование помещения не по целевому назначению я не нашел, могут оштрафовать по Статья 9.1. Коап Москвы Нарушение нормативов по эксплуатации жилищного фонда от 15 до 100 тыс. руб. либо за не соблюдение требований Сан Пин для вашего вида деятельности, потому что помещение не отвечает требованиям (формально). Для того что бы это исправить нужно менять разрешенное использование на свободное например налог на недвижимость для юр лиц 1,6% Такая величина установлена Законом г. Москвы от 20.02.19 № 7 Для проведения такой сделки риелтора нанимать нельзя, поскольку они все крайне не компетентны. Тут нельзя материться, по этому я описание риелторов на этом закончу. Наймите нормального юриста! и дождитесь пока собственники выделят доли, без этого не покупайте