Выписка и выселение из квартиры бывших собственников квартиры

Question

Добрый день, уважаемые юристы. Просьба отвечать только тем, кто имел реальный опыт в этих делах. Хотим купить квартиры с торгов по банкротству. Возникает вопрос как быть с бывшими собственниками. И как их выписать и выселить в минимальные сроки. Какие могут возникнуть проблемы с выпиской и выселением: 1. Дееспособных совершеннолетних 2. Несовершеннолетних 3. Недееспособных 4. Без вести пропавших, находящихся в детдоме, в местах лишения свободы 5. Ветеранов и прочих Кроме случаев пожизненного проживания полученного в следствии приватизации. Пожалуйста ссылки на закон РФ и практику где суд принял сторону должников (если такие есть) В какой срок происходит выписка и выселение бывших собственников (с момента регистрации права и подачи иска в суд, через какое время вступает решение суда в силу и приставы выселяют должников?)

Юрий Колковский · Answer

1. Дееспособных совершеннолетних Алексей Здравствуйте. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 292 ГК РФ). В силу части 1 статьи 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Основной вопрос скорее не в том, что из себя представляет конкретное лицо, подлежащее выселению, а какое отношение он имеет к квартире. Вы правильно отметили основную проблему — это лица, которые продолжают проживать в квартире отказавшись от приватизации, поскольку у них сохраняется право пожизненного проживания. Второй вариант — когда квартира приобретена у проживающего в ней гражданина и в договоре, которым квартира отчуждалась прописано право пожизненного проживания. Во всех остальных случаях производится выселение и снятие с регистрационного учета. 4. Без вести пропавших, находящихся в детдоме, в местах лишения свободы Алексей В указанном случае они еще и утратили право на проживание фактически, до выселения. В какой срок происходит выписка и выселение бывших собственников (с момента регистрации права и подачи иска в суд, через какое время вступает решение суда в силу и приставы выселяют должников?) Алексей Выселение производится после вступления решения в законную силу. Это происходит либо по истечении срока на апелляционное обжалование (1 месяц с момента изготовления решения в полном объеме), либо после рассмотрения дела апелляционной инстанцией. Далее дело возвращается в суд первой инстанции, который выписывает исполнительный лист. Он передается службе судебных приставов, которая оформляет постановление о возбуждении исполнительного производства. В нем должнику предоставляется 5 дней на добровольное исполнение. Далее все зависит от расторопности пристава. Обычно если должник сопротивляется с момента возбуждения исполнительного производства и до момента его исполнения проходит примерно 1-2 месяца.

Андрей Власов · Answer

Алексей, добрый день! Согласно ст. 292 ГК РФ Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. иное, это случаи, предусмотренные ч. 4 ст. 31 ЖК РФ когда при прекращении семейных отношений несобственник просит на время предоставить суд ему право проживания в данном помещении, к Вам они не имеют отношения Снятие с регистрации осуществляется на основании вступившего в силу решения суда по иску либо о признании утратившим право пользования (если только зарегистрирован), либо о выселении (если там проживает фактически) п. 31 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: е) выселения из занимаемого жилого помещения и ли признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда; при этом не имеет значения категория прописанных, новый собственник в любом случае не несет обязательств по предоставлению им жилья, в отношении н/летних это обязанность либо родителей либо органа опеки, аналогично и с другими социальными и асоциальными категориями — вставай на учет как нуждающийся и получай жилье по соцнайму. Что касается сроков, то с =учетом возможности обжалования решения суда первой инстанции суд по выселению можно растянуть на несколько месяцев, с проживающего можно потом взыскать плату за проживание в судебном порядке

Александр Перилов · Answer

Доброе утро Алексей. Дополню мнение уважаемых Коллег. Согласно 1.ст.558 ГК РФ Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Если в квартире, которая продается с торгов зарегистрированы по месту жительства лица, которые по каким то основаниях сохраняю право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, то такие лица должны быть указаны в договоре купли-продажи, а также указано основание их проживания и сохранения права пользования. Не указание данных лиц по сути приведет к незаключенности договора купли-продажи, так как не будет соблюдено его существенное условие. На самом деле случаев сохранения права проживания не так и много. Это лица отказавшиеся от приватизации, использующие квартирой по завещательному отказу или в случае если право проживания предоставлено лицам на основании предыдущего договора купли-продажи. В иных случаях собственник и члены его семьи/бывшие члены семь утрачивают право пользования квартирой на основании п.2 ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности по договору купли-продажи. Удачи

Павел Сидоров · Answer

Здравствуйте! Коллеги уже дали ответ, а я изложу свою позицию по вопросу. Возникает вопрос как быть с бывшими собственниками. И как их выписать и выселить в минимальные сроки. Если прежние жильцы после сделки отказываются (уклоняются) от снятия с регистрационного учета в проданной квартире, то вопрос решается просто. Покупателю достаточно обратиться в суд и предъявить свои документы на собственность (договор), с указанным в нем обязательством выписки Продавцов. Суд выносит решение о снятии прежних жильцов с регистрационного учета, в соответствии с условиями договора и пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ. После чего Покупатель предъявляет это решение суда в паспортный стол, и бывших жильцов снимают с регистрационного учёта уже без их согласия в течении 3-х дней ( пункт 3 раздела V Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации", утверждённых Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713). В этой ситуации проблема может быть намного сложнее, Вы правильно задали вопрос Какие могут возникнуть проблемы с выпиской и выселением: 1. Дееспособных совершеннолетних 2. Несовершеннолетних 3. Недееспособных 4. Без вести пропавших, находящихся в детдоме, в местах лишения свободы 5. Ветеранов и прочих проблемы могут быть такие, что в случае наличия определённой категории проживающих, Вы не сможете снять их с регистрационного учёта, ни на формальном основании закона, ни по решению суда. Смотрите, само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой. Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, так как продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета («выписаться»). Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению. НО, Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи: Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры; Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа; Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире; Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей; Проживающие в квартире получатели ренты. Поэтому, чтобы обезопасить себя от рисков, Вам надо узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, для этого необходимо получить Выписку из Домовой книги, в данном случае, лучше архивную – это более полный вариант. Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка. Сведения о зарегистрированных в квартире, на текущую дату, жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре. Эти документы имеют ценность только для Покупателя, то есть для Вас, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги). Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ). При продаже квартиры собственником, эти лица сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя, т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением. Само прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в том числе новым собственником квартиры).