И что и сколько я могу потерять?

Но терзают сомнения. Что может пойти не так? И что и сколько я могу потерять ?

Александр

Александр, добрый вечер! Надо выяснить в чем смысл занижения поскольку для недвижимости, приобретенной после 01.01.2016 года при ее продаже налоговая база рассчитывается от цены договора либо если цена ниже 70% кадастровой стоимости — т.е. теперь схема с занижением цены до 1 млн. (размер стандартного налогового вычета при продаже квартиры) не всегда работает, У Вас риски при расторжении договора получить обратно свой 1 млн. который будет указан в договоре, хотя в принципе это притворная сделка и если будет в суде установлена ее притворность суд должен будет рассматривать сделку которую скрывает притворная сделки  — притворная это сделка на1 млн. которая скрывает сделку на 2,5 млн. + если продаете ранее 5 лет сможете для снижения налога учесть не 2,5 млн. настоящих расходов а 1 млн. указанный в договоре. Но в первую очередь я бы выяснил КС квартиры потому что речь может просто о мошенничестве идти

Доброго дня!

Покупаю квартиру, стоимость 2.5млн продавец просит указать 1 млн так как в собственности менее 3 лет. Чтоб не платить налог, я уже получал налог с покупки квартиры ранее, поэтому мне разницы нет. Но терзают сомнения. Что может пойти не так? И что и сколько я могу потерять ?

Александр

В случае расторжения сделки (мало ли что, вдруг какие-то проблемы будут со сделкой или квартирой в дальнейшем), Вы имеете право взыскать лишь сумму, указанную в договоре. Во избежание такой проблемы, к договору заключите договор купли-продажи неотделимых улучшений стоимостью 1,5 млн. рублей. Неотделимые улучшения — это Ваш ремонт, сантехника, возможно встроенная мебель и техника, если такая есть. В случае расторжения сделки, Вы сможете требовать как стоимость квартиры, указанную в договоре, так и стоимость неотделимых улучшений.

Здравствуйте, Александр! 

Здесь имеется один очень серьезный риск. 

В случае, если продавец окажется недобросовестным, а сделка по какой либо причине не пройдет регистрацию в росреестре, то логично, что Вы потребуете расторжения договора и возврата денег.

ГК РФ Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Соответственно, Вы можете потребовать возврата только тез денег, которые указаны в договоре. А поскольку в договоре указана сумма лишь 1 000 000 рублей, то Вы не сможете истребовать более этой суммы.

Таким образом, при расторжении договора у Вас имеется риск потери Ваших 1 500 000 рублей, так как по договору они проходить не будут.

Добрый день, Александр! Риск состоит в том, что если в последующем сделка будет признанна недействительной, и судом будут применены последствия недействительности сделки, то Вы будете иметь право только на сумму указанную в договоре, иное доказать будет сложно.    

Статья 167 ГК РФ. Общие положения о последствиях недействительности сделки.

…

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

…

В случае недействительности сделок применяется двусторонняя реституция, т.е. возвращение сторон в первоначальное положение, т.е. обязанность каждой из сторон вернуть другой стороне полученное по соответствующей сделке. Соответственно если будет указан 1 млн., доказать, что Вы отдали 3 млн., а не 1 млн., без документальных доказательств будет практически невозможно. 

С Уважением, Виктор Григорьев. 

Александр, здравствуйте.

В данном случае занижение суммы более чем в два раза — существенно. Поэтому в первую очередь существует риск потерять 1,5 млн. руб. в случае расторжения договора или признании его недействительным.

Инициатором расторжения можете стать Вы, например, если выяснятся обстоятельства, неизвестные Вам на момент ее покупки (как вариант, наличие лиц, имеющих право проживания в квартире и снятых с учета без их ведома). 

Кроме того, такую схему часто используют для обмана. Мошенники убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной. 

ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, Вы сможете рассчитывать только на возврат суммы, указанной в договоре.

Если все таки захотите рискнуть — обязательно оформите расписку на оставшуюся сумму, причем требуйте, чтобы расписку составил собственник, собственноручно и в Вашем присутствии. В этом случае будет шанс взыскать 1,5 млн. по расписке. 

Что может пойти не так? И что и сколько я могу потерять ?

Александр

Ничего вы не потеряете. 

В настоящее время можно и не идти на всяческие ухищрения, скрывая полную стоимость. Вам достаточно в расписке указать полную стоимость данной квартиры в размере 2,5 млн. рублей. Если возникнут обстоятельства, когда придется потребовать возврата денежных средств в размере 2,5 млн. рублей, при этом в договоре будет стоять 1 млн. рублей, суд при вынесении решения будет руководствоваться распиской, а не договором.

Данная позиция отражена в Определении N 18-КГ17-12 (п. 4 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу приведенных выше положений п. 1 ст. 461 данного кодекса в указанных случаях продавец обязан возместить покупателю убытки, под которыми согласно ст. 15 этого же кодекса понимаются произведенные лицом расходы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в договоре, заключенном в письменной форме 10 апреля 2008 г., стороны указали цену участка 900 000 руб.
В письменной расписке от 15 апреля 2008 г. ответчик указал, что получил от истца за продаваемый участок 3 900 000 руб.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 6 мая 2008 г.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик А. подтвердил факт выдачи расписки и факт уплаты истцом за земельный участок 3 900 000 руб., указав, что покупная цена в договоре купли-продажи была занижена в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно и в соответствии с законом взыскал понесенные истцом убытки (расходы на приобретение земельного участка)