Как сдавать квартиру жены, через ИП мужа?

Здравствуйте.

Проблем в этом нет, если данная квартира является совместно нажитым имуществом:

Информация об этом содержится в Письме Минфина. 

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 26 апреля 2013 г. N 03-11-11/14657

Вопрос: Индивидуальный предприниматель применяет УСН в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, с объектом налогообложения «доходы». При этом в общей совместной собственности с супругой, не обладающей статусом индивидуального предпринимателя, имеется нежилое помещение, приобретенное в период брака, но зарегистрированное на супругу — физическое лицо. Вправе ли предприниматель в рамках своей предпринимательской деятельности сдавать в аренду (с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке) указанное имущество третьим лицам (ИП и организациям) от своего имени, не являясь при этом титульным владельцем помещения (в свидетельстве о регистрации права на недвижимое имущество указан лишь один субъект права — супруга)?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения, поступившее по электронным средствам связи, и, исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 ст. 253 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу, с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.

В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду облагаются налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в соответствии с гл. 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Заместитель директора

Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Не имеет значения нежилое это помещение или жилое При этом если данная квартира принадлежит жене на праве личной собственности, то тут придется действовать несколько иначе. Поэтому хотелось бы услышать входит ли данная квартира в совместную собственность или нет.

Дмитрий, здравствуйте!

По генеральной доверенности вы должны действовать в интересах жены и следовательно все доходы от сдачи поступать должны жене. Т.к. доходы поступают жене, то и налоги она платит по ставке 13%. Я бы предложил такой вариант: жена сдает вам свою квартиру в безвозмездное пользование с правом сдачи в найм. Тогда прибыль будете получать вы и следовательно налоги также будете платить вы. 

Этот вариант применим, если квартира куплена до брака с вами и является ее личной собственностью. Если же квартира куплена в браке, но оформлена на жену, то тогда речь идет о совместно нажитой собственности. В таком случае необходимо получить нотариальное согласие жены на сдачу 

Здравствуйте!

Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ:

.1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Таким образом, как я понял, это Ваше совместная собственность и ею согласно закону Вы можете распоряжаться как угодно, несмотря на то, что оформлено не как совместная. Кроме того, было разъяснение этой ситуации в Письме Министерства Финансов РФ от 26 апреля 2013 г. N 03-11-11/14657:

Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности может сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу, с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.

Цель сдавать и платить налоги через ИП. Можно ли это сделать по генеральной доверенности или есть другой вариант?

Дмитрий

Дмитрий, добрый день! Если квартира приобретена в законном браке неважно на кого из супругов она оформлена, в силу ст. 34 СК это общая совместная собственность супругов для сдачи которой мужем ИП достаточно нотариального согласия супруги, в том числе в этом случае возможно применение ПСН например. Если квартира не является общим имуществом супругов, то для ее сдачи доверенности недостаточно — в этом случае доход будет у супруги и облагаться он будет НДФЛ а не в рамках системы налогообложения используемой ИП супругом. Для того, чтобы доход облагался в рамках доходов ИП необходима передача прав на квартиру супругу-ИП либо по договору аренды, либо по договору безвозмездного пользования. В первом случае доход будет как у супруги (облагаемый 13% НДФЛ) так и у супруга-ИП. Во втором случае у супруги дохода не будет, но у супруга ИП помимо доходов от сдачи квартиры в аренду третьим лицам возникает внереализационный доход облагаемый налогом в силу ст. 250 НК РФ

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса,

варианты с доверительным управлением и прочими аналогичными вариантами также относят все полученные от использования данного имущества доходы к доходам супруги а не супруга -ИП. Для минимизации налога супруга может подарить квартиру супругу ИП (доход не облагается НДФЛ), в этом случае он сможет ее сдавать уплачивая налог только с дохода от сдачи в аренду в рамках применяемой системы налогообложения, в том числе ПСН