Расходы на приобретение недвижимости в декларации 3-НДФЛ

Question

Здравствуйте. Вопрос следующий: физическое лицо приобрело в 2016 году у ООО нежилые объекты недвижимости за 15 млн. рублей. Под одному договору купли-продажи. Их кадастровая стоимость составляет 29 млн. рублей. А также по другому договору одновременно были приобретены неотделимые улучшения этих помещений (ремонт системы вентиляции, ремонт системы водоснабжения и электрики) за 15 млн. рублей. В 2018 году физическое лицо продало эти нежилые помещения физическому лицу за 12500 000 рублей. В декларации 3-ндфл планируем указать расходы на покупку недвижимости - приобретение права по одному договору и неотделимых улучшений по другому. Таким образом, налогооблагаемой базы фактически не будет (она отрицательная). Хотелось бы узнать, у кого есть практика, кто сталкивался, как налоговая смотрит на такое подтверждение расходов (разумеется, к декларации приложим приходно-кассовые ордера, по которым физическое лицо вносило в кассу ООО деньги). Какие могут быть нюансы. Спасибо.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемая Александра! Доброго! У Вас нюанс в том, что объект именно нежилые помещения. Соответственно ст.220 НК РФ здесь не применяется (точнее, за малым исключением: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=ADBB3E44B5717DA1D0CDEC0F8BD0AFBD&base=LAW&n=328320&dst=4294967295&cacheid=8A696156EC8EF5A2028B995E8CEBFFDB&mode=rubr&req=doc#011233023054057312 ). Далее, само физическое лицо — ИП или как? Виды деятельности (коды по ОКВЭД)? Если ИП — какая система или режим налогообложения (может, здесь вообще НДФЛ нет)? Далее, А также по другому договору одновременно были приобретены неотделимые улучшения этих помещений (ремонт системы вентиляции, ремонт системы водоснабжения и электрики) за 15 млн. рублей. Договора строительного подряда?

Андрей Власов · Answer

Александра, добрый день! Основанием для отказе в учете расходов, понесенных в связи с приобретением данной недвижимости может послужить использование проданных помещений в предпринимательской деятельности согласно ст. 220 НК РФ. 4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных: от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности; куплю-продажу нескольких нежилых объектов недвижимости налоговая вполне может саму по себе рассмотреть как осуществление предпринимательской деятельности, соответственно помимо прочего возникнет вопрос с НДС, на уровне ВС РФ есть судебная практика где НДС доначислили физлицам не зарегистрированным в качестве ИП правда там речь шла о сдаче в аренду нежилых помещений а не об их купле-продаже. Собственно по самим расходам. Если помещения не использовались в предпринимательской деятельности оснований не учитывать расходы, понесенные на их приобретение у налоговой нет, однако в части расходов, непосредственно не относящихся к самому помещению с большой вероятностью придется доказывать свою правоту в суде — речь о расходах на ремонт, формально каких либо конкретных ограничений по учету расходов на приобретение имущества в случае с его продажей в ст. 220 НК РФ нет (в отличие например от случая с вычетом на покупку жилья), но расходы, связанные с ремонтом приобретенного помещения к расходам, связанным с приобретением этого помещения не относятся. Когда то давно действовала иная формулировка в ст. 220 НК РФ и вот под нее они бы вполне себе относились, но при действующей оснований для включения в состав расходов указанных трат нет и в этой части налоговая Вам с большой вероятностью откажет

Бесплатная консультация юриста

Расходы на приобретение недвижимости в декларации 3-НДФЛ

У вас похожая ситуация?