Переуступка права аренды земельного участка ЛПХ

Question

О передаче права аренды земельного участка. Покупаю участок для ИЖС. Участок на данный момент оформлен под ЛПХ, находится в аренде, а не в собственности. Продавец действует по доверенности, потому что собственник находится за границей. В процессе выяснилось, что продление договора аренды (до 2018 года) не было зарегистрировано в росреестре. Продавец подал документы в регпалату, сегодня мы рассчитывали, что будет все зарегистрировано, но в регпалате запросили доп. документы, а именно заявление от продавца о том, что он подтверждает, что собственник не состоит в браке, либо согласие супруги. Со слов продавца собственник - разведен, а в регпалате делали сами запрос в ЗАГС и зачем-то им еще нужно такого вида заявление. Теперь и у меня возник вопрос какие риски для меня существуют при такой ситуации? Если договор переуступки прав аренды регистрируется в регпалате, а потом вдруг выясняется, что человек состоит в браке, может ли его супруга в судебном порядке оспорить сделку по переуступке прав аренды? Как мне правильно все организовать, чтобы минимизировать риски по сделке?

Вадим Попов · Answer

Илья, здравствуйте! Опасность для Вас в данном случае только одна, но довольно существенная-супруга или бывшая супруга продавца сможет оспорить сделку. В силу ст.35 СК РФ Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки Поэтому лучше не торопиться.

Маргарита Красикова · Answer

Здравствуйте, Илья. Присоединяюсь к сказанному моим коллегой и хочу дополнить перечнем трудностей, с которыми Вы столкнетесь, т.к. хотите приобрести участок под ИЖС. Если Вы хотите приобрести участок ЛПХ для возведения на нем строения, то Вам нужно знать следующее. ЛПХ предназначены для ведения подсобного хозяйства. Одновременно с этим, участки с данным статусом разделяются на две категории: земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок, категория земли – «земли населенных пунктов»). И земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок). В первом случае, при обладании участком, владелец имеете право возведения на участке жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, с условием соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и норм. Однако в построенном доме нельзя будет оформить прописку (регистрацию по месту жительства). Прописку можно оформить только в доме, построенном на участке со статусом ИЖС. Другой случай, если участок со статусом ЛПХ находится за чертой поселений. В таком случае возведение любого строения будет незаконным. Поэтому ставка земельного налога на земли ЛПХ в несколько раз ниже налога на земли под ИЖС. Чтобы построить на землях ЛПХ дом и переехать жить в него на законных основаниях, необходимо изменение целевого назначения участка. Такой перевод сельскохозяйственных земель регламентируется статьёй 79 Земельного кодекса РФ, а также статьёй 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Решение об изменении целевого назначения, в зависимости от площади массива и категории земли, принимается главой администрации района либо губернатором области. Для подачи соответствующей заявки необходимо собрать достаточно большой пакет документов, в частности: документы описания местоположения земельного участка, его стоимости, обоснование по переводу земли, заключение различных государственных инстанций. Необходимо оплатить недоимки государству за вывод земельного ресурса из сельхозоборота и недополучение государством продукции с данного массива. Вся процедура перевода земельного участка из ЛПХ в ИЖС длится в среднем от 6 до 12 месяцев.

Наталья Погожева · Answer

Оспорить сделку бывшая супруга может и после регистрации, если она будет проведена без её нотариального согласия. Через суд в течении 3 лет со дня, как ей станет известно о распоряжении арендованным участком, признает сделку недействительной и отменит свидетельство о госрегистрации права. Поэтому получите согласие сейчас.

Андрей Фролов · Answer

Здравствуйте! Как понял, суть отношений в следующем. Собственник передал в срочную аренду земельный участок, аренда завершилась, лицо, ранее получившее участок в аренду, до сих пор считая себя арендатором, решило уступить Вам свои права за плату. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования имуществом, распоряжаться им иным образом . Передача в аренду — распоряжение. Передача в аренду недвижимости — регистрируемая сделка. Учитывая, что в соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, Росреестр (регпалата) должен убедиться, что это требование соблюдено на случай наличия у собственника супруга. В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня , когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (а не в течении 3 лет, как указала Наталья). Впрочем, срок тут не так важен, как сама возможность признания сделки недействительной. Потому как супруг, например, и через пять лет может заявить в суде, что узнал об этом «вчера», потому как не проживает совместно с супругом и т. п. Признание договора аренды по иску другого супруга недействительным повлечет возврат сторон в первоначальное положение: земля — собственнику, а вам — ничего, потому как деньги, ранее уплаченные, были платой за пользование арендованным имуществом по сделке, которая до момента соответствующего решения суда, была действительной, а плата была исполнением по ней.