Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Здравствуйте, Артем. При покупке квартиры, Вы писали обязательство по выделу доли? Предполагаю, что да.

на тот момент первым двум детям было 20 и 18 лет, а третьему ребенку 5 лет. 

неважно сколько лет было детям на момент покупки, маткапитал вам был выдан с учетом имеющихся детей, согласно Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», поэтому 

Нотариус говорит, что нужно старшим детям писать отказ от доли в квартире, хотя на момент покупки они были уже совершеннолетними.

Артем

нотариус верно говорит, ведь их совершеннолетие не лишает их права на долю, при отсутствии их нотариального отказа от доли.

Как быть? Нужно ли вообще выделять долю ли доли? Сейчас старшие дети проживают в других городах.

Младшему ребенку долю Вы выделить обязаны, с учетом обязательства.

После продажи квартиры мы планируем покупать другую, но не сразу — примерно через 2 месяца.

Какими должны быть сейчас наши действия по порядку?

после выделения долей, и получения отказа от них вы сможете заключить ДКП  квартиры. 

Здравствуйте, Артем!

согласно п.4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» квартира, приобретенная с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

поэтому 

Нотариус говорит, что нужно старшим детям писать отказ от доли в квартире, хотя на момент покупки они были уже совершеннолетними.

Артем

все верно говорит и то что они были совершеннолетними не лишает их права на долю в квартире, при отсутствии их нотариального отказа от доли.

несовершеннолетнему же ребенку долю Вы выделить обязаны именно в этой квартире, т.к. наверняка давали нотариальное обязательство об этом.

после выделения Вы сможете произвести отчуждение квартиры. при этом, для отчуждения доли несовершеннолетнего ребенка Вам потребуется получить согласие органа опеки, в силу ст.37 ГК.

кроме того, замечу, что с 31 июля 2019г. вступают в действие изменения в ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и нотариального удостоверения не потребуется при совершении сделки по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. 

Нотариус говорит, что нужно старшим детям писать отказ от доли в квартире, хотя на момент покупки они были уже совершеннолетними.

Артем

Да, детям придется написать отказ от долей. Отказ они могут оформить в своих городах проживания у нотариусов и выслать вам.

Какими должны быть сейчас наши действия по порядку?

Артем

Так как третий ребенок еще не достиг совершеннолетия, то я бы посоветовала получить сначала отказы от долей ваших взрослых детей, а затем обратиться в органы опеки за разрешением продажи квартиры без выдела доли третьему ребенку, но с условием выдела доли в новой квартире (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»)