Как воспользоваться преимущественным правом покупки доли в коммунальной квартире? Собственник не хочет продавать долю соседу

Здравствуйте, Андрей.

Письмо я не получил, уведомление не подписал. Как официально выразить свое согласие на покупку?

Андрей

В первую очередь, нужно знать на каких условиях он продаёт жильё, по какой цене. Потому что вслепую давать согласие тоже не совсем целесообразно.

Реализуя преимущественное право покупки, Вы можете купить жильё по той цене, которую он предложит третьим лицам.

Если же он продаст комнаты без уведомления — то в этом случае Вы можете потребовать через суд перевести права покупателя на себя.

Статья 250 ГК РФ Преимущественное право покупки
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уважаемый Андрей! Согласно ст. 250 Гражданского Кодекса РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях,

Вы в этой ситуации имеете  преимущественное право на приобретение доли в квартире по цене, за которую она продается.

Продавец обязан известить Вас о том, что комнаты продаются по определенной цене, и в случае Вашего отказа либо не поступления ответа в течение 30 дней вправе продать комнаты третьим лицам.

Кроме того, согласно ч.3 указанной статьи 

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Если Ваше преимущественное право действиями продавца будет нарушено, то В течение 3-х месяцев Вы можете требовать через суд перевода на Вас прав и обязанностей покупателя по договору, заключенному продавцом с третьим лицом.

Неделю назад собственник прислал мне заказное письмо с уведомлением, зная, что обычным путем отказ он не получит. Письмо я не получил, уведомление не подписал. Как официально выразить свое согласие на покупку

Андрей

Андрей, добрый день! Не получили по какой причине? Отказлись? Если так это не имеет значения, Вы уведомлены и через месяц он сможет продать ее постороннему и кстати направлять заказным не обязательно, можно например и телеграммой т.к. соблюдена письменная форма. Опротестовать сделку Вы не сможете, Вы сможете в судебном порядке перевести на себя права покупателя, т.е. приобрести право собственности по той цене, по которую продавец предполагал продать ее стороннему лицу, при условии что сделку пропустит нотариус т.к. обязательно нотариальное оформление

ст. 250 ГК РФ

При продаже долис нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

опять же, если Вы отказались от уведомления и в течение месяца не приобрели долю то не факт что в такой ситуации суд удовлетворит Ваши требования, поскольку, повторюсь,

обязан известить в письменной форме

он известил, Вы своим правом не воспользовались поэтому суд может отказать

Андрей, добрый день. 

Во-первых

Письмо я не получил, уведомление не подписал. Как официально выразить свое согласие на покупку? 

Почему? ответ на предложение направленный аналогичным образом был бы надлежащим выражением Вашей воли на покупку указанной комнаты. 

В силу п. 2 ст 250 ГК РФ: 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

И тут если Вы фактически уклонились от получения письма, то считаетесь надлежащим образом уведомленным. 

В силу ст. 165.1 ГК РФ: 

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как опротестовать сделку купли-продажи, если собственник продаст комнаты без моего согласия? 

Соответственно оспаривать сделку в суде, прецедентов масса. 

Отказ от покупки доли должен быть выражен в простой письменной форме или обязательно нотариально заверен (можно ли его сфальсифицировать, чтобы показывать покупателям)?

Сам по себе отказ нет, не должен быть нотариально заверен. 

Перспективы однако резко снижаются, если пропустили установленный срок для ответа на письмо соседа. 

Здравствуйте, Андрей

Неделю назад собственник прислал мне заказное письмо с уведомлением, зная, что обычным путем отказ он не получит. Письмо я не получил, уведомление не подписал.

Андрей

Не имело смысла не получать и не подписывать, так как ст.165.1 ГК РФ предусмотрено

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как официально выразить свое согласие на покупку?

Андрей

можете  направить  собственнику свое письменное предложение купить у него долю, предложить определенные условия. Точно также заказным письмом с уведомлением (а лучше ценным с описью).

Как опротестовать сделку купли-продажи, если собственник продаст комнаты без моего согласия?

Андрей

В судебном порядке путем подачи иска в суд о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.

Отказ от покупки доли должен быть выражен в простой письменной форме или обязательно нотариально заверен (можно ли его сфальсифицировать, чтобы показывать покупателям)?

Андрей

нотариального удостоверения в данном случае не требуется. Достаточно просто письменно формы.

(можно ли его сфальсифицировать, чтобы показывать покупателям)?

Андрей

от этого никто не застрахован, но Вы ведь можете впоследствии в суде экспертным путем доказать, что отказ не писали и подпись стоит не Ваша.

Работает ли п.3 ст.250 ГК на самом деле, есть ли прецеденты, когда участники долевой собственности переводили право на себя?

Андрей

Норма вполне себе работает, и практика судебная имеется.

Письмо я не получил, уведомление не подписал. Как официально выразить свое согласие на покупку? Как опротестовать сделку купли-продажи, если собственник продаст комнаты без моего согласия? Отказ от покупки доли должен быть выражен в простой письменной форме или обязательно нотариально заверен (можно ли его сфальсифицировать, чтобы показывать покупателям)? Есть ли еще варианты развития событий?
Андрей

Здравствуйте. Если 30 дней не прошло, т.е. Вы укладываетесь в сроки, установленные в ст. 250 ГК РФ для принятия решения об использовании преимущественного права, то Вы можете направить продавцу уведомление любым способом, в том числе и телеграммой. Однако тут есть проблема — Вы не знаете условия, которые содержатся в этом предложении. Соответственно у Вас есть вариант либо направлять предложение без стоимости, что крайне опасно либо каким-то образом выяснять условия, о которых он Вас уведомлял и прописывать конкретно эти условия.

Есть также такой способ. Вы можете указать на то, что не успели получить направленное в Ваш адрес письмо с предложением, но готовы согласиться на него при условии, что Вам будет представлен запечатанный конверт, возвращенный ввиду неполучения Вами этого письма. Это конечно довольно спорный момент, но по крайне мере у Вас всегда будет возможность обращать внимание суда на это Ваше сообщение.

Кроме того тут есть проблема следующего свойства. Дело в том, что почтовые отправления всегда (кроме судебных) ожидают получателя 30 дней. И только потом возвращаются отправителю. Это может говорить о том, что установленные законом сроки на Ваш ответ уже истекли. Ввиду этого использование преимущественного права при таких обстоятельствах может быть уже невозможным.