Как себя обезопасить при покупке квартиры в ипотеку, если на ней есть обременение?

Добрый день, 

1) Единственный способ обезопасить себя при такой сделке — это не заключать такую сделку, так как если недвижимость в залоге у третьего лица, то оно вправе обратить взыскание на квартиру в случае, если долги по кредитам не оплачены в срок. А если выходите на сделку, то необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН (желательно дата выдачи должна быть не более 5 дней на момент сделки) и чтобы в ней не  было никаких записей об обременении. 

2) Обрести менение по закону снимается в течение 5 рабочих дней в Росреестре. Росреестр может приостановить снятие залога на срок до 3 месяцев. 

3) Если предварительный договор содержит срок для заключения основного договора и такой срок уже наступил,  а сделка не проведена, то в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, считаются прекратившимися, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поэтому в данном случае требовать компенсацию с продавца Вы не вправе. 

4) По поводу скидки от риэлтора — это вопрос к риэлтору и его лояльности к своим клиентам.