Оспаривание ничтожности сделки о продаже земли

Здравствуйте, Алексей! Прилагаю полный иск тремя файлами. 

Как оспорить иск? Какие аргументы использовать, чтобы доказать, что сделка о продаже земельного участка касается также и расположенных на нем жилых объектов и является законной?

Ксения Кашуткина звонки на ватсап

Хотелось бы ещё договор купли-продажи увидеть, почему истец делает вывод, что в цену не включена стоимость здания. 

+ такой важный момент: эти здания зарегистрированы в ЕГРН? 

Если объекты не зарегистрированы, то можно ссылаться на то, что они как самостоятельные объекты гражданских прав (недвижимость) не возникли, и соответственно являются частью земельного участка.

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011

Сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости (бытовое помещение, коридор, душевая), права на которые не были зарегистрированы за арендодателем — собственником земельного участка, не означает, что указанные объекты ему не принадлежат, так как здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), являются составной частью земельного участка

Определение Верховного Суда РФ от 26.02.2019 N 304-ЭС18-26054 по делу N А70-9187/2017

… части земельного участка с расположенным на нем незарегистрированным жилым домом незавершенным строительством (являющимся составной частью земельного участка),

Ситуация, конечно, не однозначная:

1) Первый момент, что касается недействительности сделки.

Здесь шансы на вашей стороне, при грамотной подготовке отзыва.

А) Вы можете провести экспертизу оценки рыночной стоимости в вашу пользу с обоснованием цены.

Б) Отталкиваясь от принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости даете свое пояснение, что участок продавался вместе с недостроем. Стороны знали об этом. Это подтверждаете пояснениями покупателя и продавца.

В) Ссылаетесь на то, что покупатель был осведомлен о предмете сделки с помощью выписки из ЕГРН, знакомился с участком.

Г) Даже, если речь зайдет о цене ниже рынка, это не значит, что сделка недействительна. У нас в стране действует свобода договора:

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Вы сами определили цену, провели сделку.

Д) Важно смотреть еще текст доверенности для подстраховки при написании отзыва

2) Основной момент заключается в том, что если даже суд откажет в признании сделки недействительной, это не мешает истцу обратиться за взысканием с вас цены договора, так как, я так понимаю, денежные средства переданы не были.

С уважением, Логинов Сергей

Здравствуйте, Сергей! Благодарю Вас за подробный ответ! 

К сожалению, сейчас текст сделки не под рукой — в ближайшее время приложу отдельным комментарием. 

Что касается прав истца, то он бывший владелец участка, оформивший доверенность на имя ответчика в связи с собственной недееспособностью. 

Если участок вернется к нему в собственность (т.е. если сделку все же признают ничтожной), то распоряжаться им будет не он сам, а его гражданская жена — новое доверенное лицо.
Истец физически не в состоянии составлять такие иски и предъявлять какие-то требования. 

Но вот относительно денежных средств, полученных от продажи участка — может взыскать, если денежные средства ему не передавались, поскольку продавец действовал от имени истца и в его интересах. Если денежные средства не переданы — на стороне доверенного лица неосновательное обогащение. 

Здравствуйте, Елена! Благодарю Вас за ответ!

В контексте денежной стороны дела — во избежание дальнейших претензий со стороны истца (а точнее, его нового доверенного лица — гражданской жены) возможно ли переписать на него участок и заключить с ним и его гражданской женой договор ренты, по которому она получит участок после его смерти, но не раньше, чем через 10 лет, например?