Анализ договора долевого участия (новостройка)

Question

Здравствуйте. Мы оформляем ипотеку, получили от застройщика копию договора долевого участия для ознакомления (в приложении). Посмотрите, пожалуйста: - Какие пункты вызывают подозрения, на что стоит обратить внимание? - Не противоречит ли договор 214-ФЗ? - Возможно какие-то пункты имеет смысл изменить / добавить?

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте 2.7. Дольщик имеет право отказаться от приемки Квартиры, при несоответствии Квартиры требованиям настоящего Договора, потребовав составления Акта о таком несоответствии с перечнем подлежащих устранению недостатков (далее — Акт о несоответствии). При этом, Дольщик лишается права ссылаться в дальнейшем на явные недостатки, которые не были выявлены им при приемке Квартиры и/или не были зафиксированы в Акте о несоответствии, и лишается права в последующем отказываться от приемки Квартиры со ссылкой на новые недостатки, не зафиксированные ранее в Акте о несоответствии. вот тут надо иметь в виду- и по хорошему лучше указывать видимые, без привлечения спец средств. И чтобы к скрытым недостаткам это не относилось. НО застройщики такие вещи редко меняют, чаще отказываются. п 3.3. не существенное отклонение по площади- до 5% Стороны признают, что не считается нарушением настоящего Договора отклонение фактической общей приведенной площади Квартиры от проектной общей приведенной площади, указанной в п. 1.2. настоящего Договора, в пределах 5 % от общей приведенной проектной площади, как в большую, так и в меньшую сторону. и при этом может быть изменение и площади внутри квартиры 3.4. В связи с указанным в п. 3.3. настоящего Договора Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений Квартиры , в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве Квартиры и существенным изменением размеров Квартиры) при условии, что общая площадь Квартиры не меняется, либо меняется в пределах, указанных в п. 3.3 настоящего Договора. существенные проблемы- очень ограничены по договору 3.5. Под существенным нарушением требований о качестве Квартиры понимаются только: отклонение фактического размера Квартиры от проектного размера Квартиры более пределов, описанных в пункте 3.3. настоящего Договора; непригодность Квартиры, для постоянного использования по назначению, что определяется по критериям, установленным действующим законодательством. это сделано чтобы вы не могли отказаться от квартиры по ст 9.1 и 9 фз 214 именно подводя под существенность что либо еще.

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. Дольщик обязан принять Квартиру по Акту приема-передачи, и не имеет права отказываться от приемки Квартиры в течение 2-х дней после устранения указанных в Акте о несоответствии недостатков и получения Дольщиком извещения об устранении недостатков, в соответствии с п. 6.6 настоящего Договора. Сообщение об устранении недостатков и о готовности Квартиры к повторной передаче может быть направлено Дольщику в любое время заказным письмом, с описью вложения и уведомлением о вручении. тут желательно бы ещё указать, что принять, но при условии устранения недостатков. Тут внимательно. 3.4. В связи с указанным в п. 3.3. настоящего Договора Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений Квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве Квартиры и существенным изменением размеров Квартиры) при условии, что общая площадь Квартиры не меняется, либо меняется в пределах, указанных в п. 3.3 настоящего Договора. внутри квартиры площадь может измениться. П. 3.5 фактически противоречит понятию существенного недостатка. Только на это по факту и сможете сослаться. Я бы включил бы ещё и из ст. 450 ГК РФ понятие существенного недостатка. Далее 3.6. Застройщиком устанавливается гарантийный срок на Квартиру на устранение недостатков качества Квартиры. Указанный гарантийный срок составляет 5 (пять) лет, и начинает исчисляться с подписания Акта приема-передачи Квартиры. Указанный гарантийный срок не распространяется на технологическое и инженерное оборудование Квартиры. тут бы указал: «с подписания Акта приема-передачи Квартиры и/или подписания акта об устранении недостатков». 4.2.6. Нести все расходы по содержанию Квартиры и Объекта в своей части (каковая определяется по нормам Жилищного Кодекса РФ), в том числе расходы по коммунальным платежам, по оплате эксплуатационных услуг, содержания ТСЖ, энерго-, и иных ресурсов с момента, указанного в пункте 4.2.5 настоящего Договора, вне зависимости от наличия или отсутствия у Дольщика зарегистрированного права собственности на Квартиру. противоречит судебной практике. Пока у Вас права собственности нет, нести коммунальные расходы Вы не можете. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности” 26. У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Далее, Застройщик принимает на себя обязательства по регистрации настоящего Договора при условии выдачи Дольщиком соответствующей доверенности на указанного ему сотрудника Застройщика и при условии оплаты Дольщиком государственной пошлины за регистрацию (в случае необходимости такой оплаты). это по факту необязательно. Самому можно. про п. 6.4 коллега сказал. Согласен полностью.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Антон. Договор я бы Вам рекомендовал править. Во-первых, обязательные взносы по договору у Вас прописаны как право: 1.7. В целях гарантии защиты прав и законных интересов Дольщика по настоящему Договору, Застройщик вправе осуществить уплату обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд. А по 214-ФЗ это именно обязанность, Поэтому стоит указать, что он обязан уплачивать взносы. Это Ваша главная гарантия на случай банкротства застройщика, что случается нередко. Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ 14. Застройщик уплачивает обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд … Во-вторых, срок: 2.1. Ориентировочны й срок окончания строительства Объекта соответствует сроку действия разрешения на строительство — 12 декабря 2019 г. Стороны пришли к соглашению, что указанный срок завершения строительства Объекта считается соответственно измененным в случае продления срока действия разрешения на строительство Объекта, указанного в пункте 1.3. настоящего Договора, в порядке, установленном действующим законодательством. Срок должен быть указан точно, никаких «ориентировочно». Это опять же нарушение 214-ФЗ. И сдвигать его можно только после уведомления Дольщика, при этом дольщик имеет право оказаться от договора и взыскать неустойку за весь период строительства (если срок задержки больше 2 мес.).