Какова реальная картина возврата денег с продавца?

Здравствуйте. Хочу приобрести квартиру. Как правильно провести сделку, чтобы обезопасить себя от продавца, который после сделки может объявить себя невменяемым (соответственно мне придётся вернуть ему квартиру, а деньги он мне ещё не факт, что сможет вернуть). П.с. на днях подруга осталась так без квартиры, с ипотекой и без денег (продавец -пенсионерка, уже после сделки признали её невменяемой, т.к. она утверждает, что деньги отдала мошенникам)

Взял деньги (3 млн.) по двум распискам. В 2019 году у сожительницы с целью приобретения недвижимости для улучшения наших жилищных условий в связи с планированием рождения ребёнка взял в долг денег со сроком возврата июнь 2021. Квартира была приобретена (предлагал сожительнице быть вторым покупателем в договоре, но она отказалась). В 2022 г. родился ребенок. С 2017 по 2023 проживали совместно и вели совместно всю хозяйственную деятельность (продукты, поездки, В 2023 г. сожительница по своей воле переехала в свою квартиру с ребенком. Ввиду покупки квартиры, выплат по ипотеке, ремонта возвратить долг до 2024 года не представлялось возможным и сожительница не требовала возврата. В 2024 г. сожительница начала требовать возврата долга, моё предложение о том, что в качестве компенсации долгов переписать квартиру на неё, но она отказалась. В суд не обращается. Требует возврата денег, которых у меня в настоящее время нет. Написала заявление в полицию о мошенничестве. Полиция как всегда начала давить что это уголовка и мне пора сушить сухари. Реально ли полиция может в данном случаи возбудить дело и привлечь к уголовной? Может ли сожительница обратиться в суд о взыскании? В расписке срок возврата был июнь 2021 года.

В телеграмме связался с продавцом,который продавал детскую порнографию,думал посмотреть что купил узнать как это все работает и не для дальнейшего распространения,но товар не получил,а продавец угрожает обратится в полицию написать родным ,если не переведу определенную сумму денег, мои данные он пробил через телефон,как мне быть?