Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Выкуп квартиры долями. Порядок действий при оформлении, риски, права сторон
Добрый день, господа. Ситуация следующая.
Планирую выкуп квартиры у семьи жены, долями, в два этапа. Доли распределены равномерно между тремя сестрами, одна из них моя жена (соответственно покупаю две доли). Эта квартира была приобретена ими примерно в 2014 году. В покупке участвовала их мать суммой в 26% от стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры.
Вопросы:
- Может ли претендовать мать (имеет ли право собственности) на часть квартиры после покупки мной двух долей у двух сестер?
- Как сделать так, чтобы после приобретения, 100% права владения остались за мной (2/3) и моей женой (1/3)?
- Чек-лист действий при покупке (какие инстанции пройти, какие документы требовать и составлять, какие с кого расписки/отказы брать).
Забыл добавить к вопросу «Может ли претендовать мать...»:
На данный момент мать прописана в этой квартире. Влияет ли на вероятные в будущем оспаривания со стороны матери данный факт? Что нужно сделать, чтобы мать не имела прав находиться в данной квартире без разрешения владельцев. Не знаю, надо ли пояснить, но все же: родители жены сильно и давно пьют, поэтому надо застраховаться от различных «синих» выходок.
— Может ли претендовать мать (имеет ли право собственности) на часть квартиры после покупки мной двух долей у двух сестер?
Иван
Иван, добрый день! Нет если в договоре купли продажи мать не фигурировала и, соответственно, е указана в ЕГРН как собственник оснований претендовать на доли в данной квартире у нее нет
— Как сделать так, чтобы после приобретения, 100% права владения остались за мной (2/3) и моей женой (1/3)?
Иван
заключить брачный договор. В противном случае 2/3 приобретенные по возмездной сделке в браке в силу ст. 34 СК являются общей совместной собственностью супругов + 1/3 ранее принадлежавшая жене остается в ее личной собственности. Либо оформить договор дарения, он как и брачный договор подлежит нотариальному заверению, о нюансах расскажет нотариус.В обоих вариантах передача прав между супругами не облагается налогом (кроме госпошлины за нотариальные действия). Ну и сам договор покупки долей подлежит обязательному нотариальному заверению с учетом соблюдения порядка уведомления предусмотренного ст. 250 ГК РФ.
— Может ли претендовать мать (имеет ли право собственности) на часть квартиры после покупки мной двух долей у двух сестер?Иван
Нет, у матери прав на квартиру нет. Единственное на что может рассчитывать мать, это на возмещение стоимости ее вложенных 26% в квартиру по ст. 1102 ГК РФ. При этом она должна будет доказать вложения в квартиру и иск будет предъявлен ко всем троим сестрам, так как я поняла, что мать передала деньги не конкретной дочери.
— Как сделать так, чтобы после приобретения, 100% права владения остались за мной (2/3) и моей женой (1/3)?Иван
В данном случае нужно будет заключить брачный договор (ст. 42 СК РФ). В котором прописать кому и какая доля будет принадлежать после покупки жилья.
— Чек-лист действий при покупке (какие инстанции пройти, какие документы требовать и составлять, какие с кого расписки/отказы брать).Иван
Так как сделка с долями, то обращаться нужно к нотариусу (ст. 42 ФЗ-218), который составит вам договор купли-продажи с которым вы обратитесь в МФЦ.
Для договора понадобится выписка из ЕГРН на квартиру, документы о праве собственности на квартиру от Продавцов.
Влияет ли на вероятные в будущем оспаривания со стороны матери данный факт?Ольга Прохорова
Нет, данный факт на оспаривание не влияет.
Что нужно сделать, чтобы мать не имела прав находиться в данной квартире без разрешения владельцев.Ольга Прохорова
Снять ее с регучета и выселить. Если добровольно не захочет съезжать, придется обращаться в суд с иском о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и выселении
Что нужно сделать, чтобы мать не имела прав находиться в данной квартире без разрешения владельцев.Ольга Прохорова
Снять ее с регучета и выселить. Если добровольно не захочет съезжать, придется обращаться в суд с иском о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и выселении
Ольга Прохорова
Окей. Представим такую ситуацию.
Сделка купли-продажи прошла успешно. В результате имеем: 1/3 жены, 2/3 мои, все жильцы, не имеющие долей, выписаны (сняты с регистрации), кроме матери (сейчас не важно по какой причине).
Вопрос. Имеет ли мать право находиться на территории квартиры? Или по-другому, прописка дает право находиться в квартире?
Иван, здравствуйте!
— Может ли претендовать мать (имеет ли право собственности) на часть квартиры после покупки мной двух долей у двух сестер?
Право собственности определяется данными ЕГРН в отношении объекта недвижимости. Если мать не указана в числе собственников, то претендовать в дальнейшем на приобретенное имущество она сможет лишь в случае положительного оспаривания сделок, на основании которых были приобретены доли Вашей женой и ее сестрами и лишь в случае, если ранее она была собственником этой недвижимости.
Ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется… на основе принципов… достоверности и доступности его сведений. (ч. 1 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости)
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ)
— Как сделать так, чтобы после приобретения, 100% права владения остались за мной (2/3) и моей женой (1/3)?
Для этого возможно заключить брачный договор (перед приобретением долей в праве собственности либо после этого) либо соглашение о разделе общего имущества супругов (после приобретения долей).
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. (ст. 40 СК РФ)
Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. (п. 2 ст. 38 СК РФ)
— Чек-лист действий при покупке (какие инстанции пройти, какие документы требовать и составлять, какие с кого расписки/отказы брать).
Поскольку первоначально речь идет о приобретении долей, то договор купли-продажи долей необходимо будет оформлять у нотариуса.
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,… (ч. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости)
В нотариальном же порядке оформляются как брачный договор, так и соглашение о разделе имущества супругов.
Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (п. 2 ст. 38 СК РФ)
Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. (п. 2 ст. 41 СК РФ)
С уважением, Александр Васильев
Иван, здравствуйте!
На данный момент мать прописана в этой квартире. Влияет ли на вероятные в будущем оспаривания со стороны матери данный факт?
Факт регистрации по месту жительства либо по месту пребывания сам по себе не может служить основанием для оспаривания сделок по продаже долей в праве собственности на квартиру.
Что нужно сделать, чтобы мать не имела прав находиться в данной квартире без разрешения владельцев.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (п. 2 ст. 292 ГК РФ)
При этом, как отметил Конституционный Суд РФ:
… граждане — собственники приватизированного жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. В случае же приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П)
В изложенных Вами обстоятельствах предметом сделок являются не квартира, а доли в праве собственности на квартиру и родители Вашей супруги членами семьи собственника в результате сделок остаются. Соответственно, результатом совершения сделок с долями в праве собственности не может быть лишение родителей Вашей супруги права пользования квартирой (тем более указанное лишение не произойдет, если сама квартира была приобретена в собственность в результате приватизации — см. выше позицию КС РФ)).
Вместе с тем, для того, чтобы пребывание в квартире родителей супруги зависело от разрешения владельцев, с указанными родителями возможно оформить договор, в котором установить условия пользования квартирой, а также последствия нарушения указанных условий (в том числе в прекращения права пользования жилыми помещением).
С уважением, Александр Васильев
нет, прописка на право собственности не влияет никак. После приобретения олей обращайтесь в суд и признавайте ее утратившей право пользование помещением (и выселением если она там живет фактически) — основание что либо не живет фактически либо не платит за коммуналку, на основании вступившего в силу решения суда ее снимут с учета без ее присутствия. Суд не нужен если она сама согласна сняться с регистрации
Андрей, добрый вечер.
Картинка почти сложилась. Осталось только убедиться перед покупкой, что выписать мать из квартиры возможно. Она встала в позицию вредителя и идет против всех, хотя никто ее без денег и жилья оставлять не собирается (есть куда заселиться). Как это узнать? Нашел такое:
Граждане, выписать которых новый собственник не имеет право. К данной категории относятся:
1) Бывшие члены семьи, проживающие в приватизированной квартире, если они отказались от приватизации, но изначально имели на это право (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Статья 19 Вводного закона к ЖФ РФ:
«Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».
2) Лица, имеющие право пожизненного проживания в результате завещательного отказа. Даже если собственник квартиры другой, воля наследодателя может даровать ему возможность быть прописанным в помещении до конца жизни. Только воля отказополучателя является основанием для выписки из жилого помещения (ч. 4 ст. 1137 ГК РФ).
3) Лицо, имеющее часть пая в жилищном кооперативе. Если владелец большей часть пая на квартиру продал ее иному лицо, последнее не вправе выселить другого пайщика, за исключением полного выкупа паевого взноса.
4) Несовершеннолетние граждане, проживающие в детских домах, но имеющие прописку в квартире, которую были вынуждены покинуть.
Верно ли это? То есть, если не в одну из категорий прописанный человек не входит то вероятность успеха через суд 100%?
И такой вопрос. Официально мать никакой недвижимостью, куда можно прописаться, не владеет. И может сказать, что ей некуда прописаться (есть недвижимость у ее мужа, но они не состоят в официальном браке). Встанет ли суд на сторону новых собственников (я с женой) в таком случае?