Можно ли добиться признания сделки мена доли, обещанной в дарение несовершеннолетнему, недействительной?

Question

Можно ли добиться признания сделки мена доли, обещанной в дарение несовершеннолетнему, недействительной? Двадцать лет назад, когда я была несовершеннолетней, отец обязался подарить мне свою долю в квартире, которую он выделил в частях ½-х с мамой (квартира была в общей собственности, родители к тому моменту уже развелись). Соглашение между мамой и папой было нотариально заверено, и один из пунктов сообщал: «В.Н. становится собственником 1/2 доли вышеуказанной квартиры и обязуется согласно Справки управления образования (номер) подарить свою долю несовершеннолетней дочери Ю.В. Т.А. становится собственником также ½ доли вышеуказанной квартиры». Также в этом соглашении есть конкретизация раздела долей, общей и жилой площади. Далее через время заключается договор мены (другое нотариальное соглашение, при этом я все еще в несовершеннолетнем возрасте). В нем папа меняет долю в квартире, которую обязался подарить мне, на другую квартиру, которая находится в собственности мамы. А мама взамен получат его долю, то есть становится единственной собственницей. Папа, соответственно, регистрируется, как собственник второй квартиры. Имущество признано равноценным. Про меня был пункт, где я сохранила право пользоваться и проживать на жилплощади. Конечно, мне об этом было ничего неизвестно до настоящего момента. В настоящее время папа умер, на квартиру, которую он получил по договору мены, претендует его вторая супруга (пенсионерка). Супруга прописана в посторонней (своей) квартире. Устно отец обещал мне оставить свою жилплощадь (и конечно, я пониманию ничтожность устного обещания). Сейчас я в процессе вступления в наследство (по закону, завещание в виду внезапной смерти родителя не составлено) и только сейчас увидела документы, согласно котором мне отец что-то обязался подарить. В собственности у меня ничего нет. Вопросы: 1) можно ли первое соглашение родителей (с обязательством дарения и конкретизацией чего именно) расценивать, как договор будущего дарения? Не наступило ли в этом моменте моих прав на папину долю? Моей подписи в соглашении, разумеется, нет. И, конечно, я была вписана и проживала в указанной квартире. 2) Могу ли я сейчас подать в суд на оспаривание второго соглашения (договор мены доли в квартире, обещанной мне, на вторую квартиру), требуя признать сделку ничтожной, поскольку папа распорядился обещанным мне имуществом? Не были ли нарушены мои права? Каковы будут перспективы иска? Получится ли оставить вторую квартиру в собственности мамы, а долю в общей оставить папе или мне? 3) Не аннулирует ли положительный исход дела его собственность на вторую квартиру? 4) Дальше. Если собственность доли общей квартиры останется за папой (вернемся к истокам), останется ли его обязательство подарить долю (мы были в прекрасных отношениях) после смерти? А если учитывать, что дело идет о наследстве по закону, не будет ли претендовать на эту долю вторая наследница? В таком случае возможно ли с нее потребовать дарение доли? Спасибо за прочтение, надеюсь на ответ!

Дмитрий Носиков · Answer

Здравствуйте! Соглашение между мамой и папой было нотариально заверено, и один из пунктов сообщал: «В.Н. становится собственником 1/2 доли вышеуказанной квартиры и обязуется согласно Справки управления образования (номер) подарить свою долю несовершеннолетней дочери Ю.В. Юлия был ли указан срок дарения доли?

Александр Васильев · Answer

Юлия, здравствуйте! Действительно обещание подарить долю в квартире является договором дарения. Но здесь, полагаю, главный вопрос состоит в том, в каком качестве действовала Ваша мама, заключая первое соглашение. 1. Если Ваша мама действовала в качестве Вашего законного представителя, тогда указанное соглашение является договором заключенным фактически с Вами. Соответственно, распоряжение в дальнейшем указанной долей должно было осуществляться с согласия органов опеки и попечительства. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. (п. 1 ст. 28 ГК РФ) Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (п. 2 ст. 28 ГК РФ) Отсутствие согласия органа опеки и попечительства дает Вам основание для оспаривания договора мены доли на квартиру (соглашения 2). 2. Если же Ваша мама, заключая первое соглашения действовала от своего имени (Вы, соответственно, не сторона договора дарения), тогда соглашение 1 (в указанной Вами части) является договором в пользу третьего лица. В этом случае право на 1/2 доли в праве собственности на квартиру у Вас возникло бы, если бы об этом было заявлено Вами либо Вашей мамой (действующей от Вашего имени). Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. (п. 1 ст. 430 ГК РФ) Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. (п. 2 ст. 430 ГК РФ) Соответственно, основания для оспаривания появились бы, если бы было сделано указанное выше заявление. С уважением, Александр Васильев

Ольга Прохорова · Answer

В данном случае никаких перспектив по делу нет, т.к. соглашение, заключенное между вашими родителями было соглашением о разделе совместно нажитого имущества, поэтому брать только один пункт из соглашения без прочтения его полностью, не значит что данный пункт является договором дарения. Если во всем соглашении есть пункты об обещании взамен раздела долей передать иное имущество, то это уже не договор дарения. Так же нужно учитывать, что в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, и поскольку правовая регистрация обещания дарения, проведена не была, значит данный договор не является таковым. Договор нужно было регистрировать в Росреестре