Продажа квартиры с наложением обременения до полного расчета

Здравствуйте!

При оплате квартиры с отсрочкой платежа для Вас рисков нет, так как квартира будет находится у Вас в залоге до полной оплаты. Покупатель не сможет ею распоряжаться до полной оплаты.

При регистрации перехода права собственности в Росреестре, сразу зарегистрируют и залог в силу закона, потом после полной оплаты залог снимается.

Для Вас это идеальный вариант. Так как в случае неоплаты оставшейся суммы, Вы можете взыскать задолженность и обратить взыскание на квартиру, независимо от того единственное это жилье у покупателя или нет.

Предлагают оформить сделку с обременением до выплаты оставшейся суммы какие риски есть у меня.Или лучше оформить как то по другому?

Валерий

Валерий, добрый день! Вполне разумное решение если Вы согласны на рассрочку. В этом случае до плной оплаты квартиры будет у Вас в залоге, что исключает ее отчуждение без Вашего согласия третьим лицам и позволяет при необходимости обратить взыскание на предмет залога

ст. 488 ГК РФ

 Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

продажа в рассрочку также позволяет расторгнуть договор в случае нарушения сроков оплаты если к этому времени размер выплат не превысил 50% от стоимости квартиры (ст. 489 ГК РФ)

Валерий, здравствуйте. Согласна с коллегами. Такой способ (регистрация ипотеки в силу закона до момента полной оплаты по договору купли-продажи) полностью защищает Ваши права. Согласно п.1 ст.334 ГК РФ

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Единственное неудобство: необходимость после полной оплаты совместно с покупателем обратиться в Росреестр (через МФЦ) с заявлениями о снятии обременения.

Здравствуйте, Валерий.

В общем-то, это приемлимый вариант. Однако следует учесть следующее. В соответствии со ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» незначительность допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства  и  несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества является основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. При этом под незначительностью понимается одновременное соблюдение двух условий

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

— период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев.

Поэтому обратить взыскание при таких обстоятельствах может оказаться проблематичным.

Также следует обратить внимание на допустимость обращения взыскания при систематическом нарушении сроков внесения платежей, то есть по смыслу ч.5 ст.54.1 того же ФЗ при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Кроме того, возможно предусмотреть обеспечение ипотекой уплату сумм, указанных в ч.1 ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1) в возмещение убытков и / или вкачестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.