В договоре дарения недвижимости указана стоиомость 500 000 руб. Кадарстровая стоиомость 2 500 000 руб.. Реальная рыночная стоиомсть квартиры, согласно оценке независимого экстерта составляет 1 750 000 руб. Имеет ли одариваемый право заплатить с реальной рыночной стоимоти НДФЛ?
Добрый день. До последнего времени ФНС руководствовалась в данном случае письмом Минфина от 23 июня 2015 г. N 03-04-05/36275 в соответствии с которым
Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
При дарении одаряемый получает экономическую выгоду в виде полученного в дар имущества или имущественного права либо в виде освобождения его от имущественной обязанности.
Доход в виде указанной экономической выгоды подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке. Только в случаях, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 Кодекса, доходы в виде дарения освобождаются от налогообложения.
В случае дарения недвижимого имущества (доли в квартире) величина полученной одаряемым физическим лицом экономической выгоды, учитываемой при исчислении налога на доходы физических лиц, определяется рыночной стоимостью полученного в дар имущества. При этом кадастровая оценка стоимости квартиры может отличаться от ее рыночной стоимости.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена физическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность (оценщиком), в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», либо установлена в судебном порядке
Но в конце лета произошло изменение в позиции ФНС.
http://www.consultant.ru/docum...<Информация> ФНС России «ФНС России разъяснила как определять налоговую базу по НДФЛ на подаренное имущество»
Налоговую базу по НДФЛ необходимо определять исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, полученного в дар от лица, не являющегося членом семьи или близким родственником. К такому выводу пришла ФНС России в ходе рассмотрения жалобы налогоплательщика.
Гражданин представил в инспекцию декларацию по НДФЛ за 2015 год. В ней он указал доход в виде четверти жилого дома и земельного участка, который он получил в дар от физлица, не являющегося членом семьи или близким родственником. Он также самостоятельно определил налоговую базу по НДФЛ исходя из инвентаризационной стоимости указанных объектов.
По результатам камеральной налоговой проверки декларации инспекция указала, что размер дохода, полученного в виде недвижимого имущества, следует определять исходя из кадастровой стоимости последнего, отраженной в Едином государственном реестре недвижимости. Поэтому она доначислила физлицу налог, пени и штраф.
Не согласившись с этим решением, гражданин подал жалобу в вышестоящий налоговый орган. Он посчитал, что в Налоговом кодексе нет положений, устанавливающих порядок исчисления налоговой базы по НДФЛ исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, полученного в порядке дарения.
Рассмотрев жалобу, ФНС России поддержала позицию инспекции. Она указала, что для жилого дома, полученного физлицом в дар, инвентаризационная стоимость на момент представления декларации не могла быть установлена, так как с 1 января 2013 года Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ отменил ее расчет на государственном уровне. При этом кадастровая стоимость спорного имущества была утверждена постановлением Правительства области. Таким образом, налоговую базу по НДФЛ по полученным в дар объектам необходимо определять на основании их кадастровой стоимости
Не смотря на то, что речь шла об инвентаризационной оценке, предполагаю, что ФНС воспримет данную информацию как необходимость определять стоимость недвижимости при дарении именно исходя из кадастровой стоимости. При этом на мой взгляд позиция ФНС об учете кадастровой стоимости не правомерна, но, тем не менее, она в настоящий момент имеет место. Поэтому предполагаю что ФНС посчитает налоговую базу исходя из кадастровой стоимости. Оспорить это можно попытаться в порядке установленном главой 19 НК.
http://www.consultant.ru/docum...
Изначально, тем не менее, определял бы налоговую базу в соответствии с рыночной оценкой.
С уважением Евгений Беляев
Здравствуйте.
Позиция об определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости также определена в
«Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015), где указано, что
Налоговая база при дарении недвижимости между физическими лицами может определяться исходя из кадастровой (инвентаризационной) стоимости полученного гражданином имущества.
Также Минфин в своем письме от 1 июня 2016 г. за № БС-4-11/9751@ дал разъяснения по порядку определения стоимости жилья для расчета НДФЛ при дарении. Указано, что налог в размере 13% рассчитывается на основании кадастровой стоимости.
Добрый день!
Приведу вам свежий ответ ФНС от 08.08.2019г.
Как следует из информации, представленной Управлением, 22.02.2018 Заявитель представил в Инспекцию декларацию по НДФЛ за 2015 год, в которой указал доход в размере 77 177,77 рублей ((66 672,25 рублей – доход в порядке дарения ¼ доли в праве на жилой дом (266 689 рублей – инвентаризационная стоимость х ¼) и 10 505,52 рублей – доход в порядке дарения ¼ доли в праве на земельный участок (42 022,06 рублей – кадастровая стоимость х ¼)); стандартный налоговый вычет на троих детей в сумме 69 600 рублей; исчислил НДФЛ к уплате – 985 рублей.
Какие — либо документы Заявителем с декларацией по НДФЛ за 2015 год в Инспекцию не представлены.
Согласно информации, представленной Управлением, Заявителем НДФЛ в размере 985 рублей уплачен 26.02.2018.
Инспекцией установлено, что в соответствии с договором дарения от 17.02.2015, имеющегося в Инспекции, даритель безвозмездно передает в собственность Заявителя (одаряемый) ¼ долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 586 кв. метров, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и ¼ долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 82,8 кв. метров. Даритель и Заявитель в родственных отношениях не состоят, что не оспаривается Заявителем.
На основании договора дарения от 17.02.2015 за Заявителем зарегистрировано право на ¼ долю жилого дома общей площадью 82,8 кв. метров, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 28.02.2015.
Как следует из материалов, представленных Управлением, Заявителем в ходе проверки представлена в Инспекцию справка от 15.02.2018 об инвентаризационной стоимости спорного жилого дома. Согласно указанной справке по состоянию на 17.02.2015 инвентаризационная стоимость жилого дома общей площадью 54,7 кв. метров составляет 266 689 рублей.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» от 27.08.2018 и от 28.08.2018 кадастровая стоимость по состоянию на 27.12.2014 жилого дома составляет 921 896,03 рублей; кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 25.11.2013 составляет 42 022,06 рублей.
На основании изложенного Инспекцией по результатам камеральной налоговой проверки декларации по НДФЛ за 2015 год установлено занижение Заявителем налоговой базы по НДФЛ на 233 401,75 рублей ((921 896,03 рублей (кадастровая стоимость жилого дома + 42 022,06 рублей (кадастровая стоимость земельного участка)) х ¼ = 240 979,52 рублей)); 240 979,52 рублей (налоговая база по данным Инспекции) – 7 577,77 рублей (налоговая база по данным Заявителя)), поскольку при исчислении НДФЛ с дохода, полученного в порядке дарения (жилого дома), неправомерно применена инвентаризационная стоимость, в связи с чем Инспекцией составлен акт от 04.06.2018.https://www.nalog.ru/rn77/service/complaint_decision/8959802/
Из смысла приведенных положений законодательства Федеральная налоговая служба признает обоснованным вывод об установленнии за базу размера кадастровой стоимости, в случаеее наличия.
При этом налоговая добавила, что ссылка Заявителя в жалобе на то, что кадастровая стоимость объектов недвижимости применяется только при исчислении налога на имущество основана на неверном толковании норм законодательства, поскольку нормами главы 23 Кодекса предусмотрено применение значения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в качестве налоговой базы по НДФЛ.
Светлана, добрый день! К сказанному коллегами добавлю, что до конца 2019 года с большой вероятностью будет подписан закон о внесении изменений в главу 23 НК РФ. В частности она будет дополнена ново1 статьей 214.10 устанавливающей порядок определения налоговой базы по доходам от дарения недвижимости. Таковой будет кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01.01. года когда осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. Эта норма будет действовать с 01.01.2020. Также появится возможность учитывать фактические доходы при продаже недвижимости находившейся в собственности менее минимального срока. К фактическим доходам будет отнесена налоговая база использованная для расчета налога при дарении. Т.е. в Вашем случае если налог будет уплачен с 2,5 млн. эту сумму (2,5 млн.) можно будет учесть в качестве фактических расходов на приобретение полученной в дар недвижимости при ее продаже. Указанное изменение применяется к доходам, полученным начиная с налогового периода 2019 года. До принятия указанных изменений глава 23 НК РФ действительно не содержит порядка определения налоговой базы при дарении что позволяет в качестве таковой применять как кадастровую так и рыночную стоимость недвижимости
