Проанализировать договор оказания услуг с агентстком недвижимости

Нет Александр, в данном случае риски минимальны. Этот договор Вы можете подписать лишь после того, как осмотрите квартиру, ознакомитесь с правоустанавливающими документами, определитесь с ценой. 

Если все устраивает, подпишите договор, и агентство недвижимости начнет оформление сделки купли-продажи. Ничего страшного нет

Александр, в тексте договора нет условий о задатке, в. п 5.1. речь идет об оплате услуг агенства за свои услуги. Только в самом договоре не прописано, считается ли что агенство выполнило свои обязательства по данному договору, если собственник продаваемой квартиры откажется от сделки по своим причинам. Будет ли с вами заключен иной договор по другому объекту и нужно ли будет вам опять оплачивать услуги агенства. Думаю, что можно попросить агенство дополнить договор именно по этому обстоятельству будет ли отказ продавца являться основанием для расторжения договора и каким образом будут возвращены ваши денежные средства. 

Александр, из смысла данного договора вытекает, что в случае его подписания согласно 1.5.1. Вы гарантируете Иполнителю, что нет никаких препятствий для оформления договора купли-продажи (т.е.между Вами и Продавцом все согласовано). На основании данного договора они оказывают Вам услуги по оформлению права собственности, которые обойдутся вам в 100000 руб.  По крайней мере я так поняла смысл данного пункта договора.

Я бы не рисковала подписывать такой договор, так как Вы еще сами не вкурсе состоится сделка или нет и не можете гарантировать это Исполнителю.

Уважаемый Александр.

Соглашусь с теми коллегами, которые предостерегают Вас от подписания такого договора. Как всегда у риэлторов — много всякой воды, а как дойдет до суда Вы по такому договору и не разберетесь кто кому чего обещал.

 Что это за услуги — организация оформления?

Прочитайте п.4.2. — за что Вы вообще платите? Все эти действия Вы сделаете сами запросто явившись в управление Росреестра.

Договор купли-продажи в данном случае типовой. Консультация по нему на этом сайте обойдется Вам ну никак не 100 000 рублей.

Исходя из смысла договора Вы платите деньги ни за что. Но по договору оказания услуг такое возможно и это будет законным.

А вообще, для проведения сделки надо обращаться к юристу, а не к лицу непонятно какого профиля именующему себя красивым заграничным словом.

Здравствуйте!

Судя по смыслу договора услуг, Вы оформляете договор купли-продажи фактически сами, совместно с продавцом, а риэлтор «дополнительно информирует» (п. 4.2.3.) Вас о том, что Вы и сами можете уяснить из документов, указывая куда и когда Вам явиться для оформления. Причем, возлагает на Вас обязанность обеспечить явку продавца (что вытекает из анализа пп. 3 п. 3.2.3.) и, таким образом, перелагает на Вас риски ответственности за действия третьих лиц, в то время как никто по закону за действия третьих лиц не отвечает. Есть, конечно, исключения (организация — за работника, родители — за ребенка), но они не для Вашей ситуации. 

Риэлтор (п. 4.2.6) лишь «окажет содействие» при сдаче документов в Росреестр. Сдаст за Вас и получит документы сам только при наличии нотариальной доверенности (оформление на Вас — п. 5.3.). Такая услуга, конечно, удобна в том, что Вы не потеряете время на сдачу (иногда это день), но лишь вероятно ее ускорит. Обычно, риэлторы сдают документы отдельному регистратору, который занимается только ими, только и в этот кабинет очередь. Если решитесь оформлять без риэлтора, то серьезно сэкономите. Кроме того, как следует из пп. 3 п. 3.2.3., обязанность и ответственность за сдачу возложена на Вас, даже в случае, если выдадите риэлтору доверенность на сдачу. Так вот, если не явится продавец (раздумал продавать), а сдать документы без него нельзя (обе стороны сделки должны явиться на сдачу), Вы нарушите обязанность по сдаче документов, вознаграждение остается у риэлтора — п. 7.3.

Пункт 3.2.1 обязывает Вас информировать, в случае, если Вам это известно, что продавец утратил какие-либо документы, или хочет внести изменения в договор, то есть перекладывает на Вас ответственность за действия третьих лиц. Если риэлтор докажет, что Вы знали об этом, но не сообщили, это приведет к появлению у риэлтора права на отказ от договора и оставлению у него вознаграждения по п. 7.3

Пункт 3.2.6. связывает Вас в части возможности заключения договора купли-продажи с другим продавцом, если у Вас появятся предложения лучше, нежели согласованная по рассматриваемому договору квартира. Пока не расторгнете договор, выйти из отношений с риэлтором не получится. А с расторжением проблема — см. ниже. В случае нарушения этой обязанности — опять п. 7.3.   

Стоимость вознаграждения включена в стоимость квартиры (соглашение о подтверждении цены покупки). В этом случае, не понятно, как она удерживается риэлтором, так как деньги Вы обязаны передать продавцу, судя по указанному соглашению. Впрочем, это не особо важно, как то что они должны быть переданы до подписания договора купли-продажи, то есть не по нему, а по соглашению о подтверждении цены покупки, к которому продавец отношения не имеет. Следовательно, у продавца возникает неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), причем, такое, которое, в соответствии со ст. 1109 ГК РФ, влечет риск и не взыскания, в случае, если он откажется от подписания договора купли-продажи.

Пунктом 5.3. на Вас возложены все расходы по оформлению, причем и за оформление договора купли-продажи в простой письменной форме (впрочем, это может быть даже и хорошо, что эта сумма не включена в вознаграждение риэтора, потому как можно заказать и контролировать подготовку такого договора на стороне).

Пункт 6.1 освобождает исполнителя от ответственности за неисполнение договора на случай любых решений органов власти, обозначенных в этом договоре как форс-мажор. Однако, к форс-мажору такие решения не относятся (Постановление ФАС ДВО от 17.05.99 № Ф03-А24/99-1/513). Сам по себе, этот пункт является ничтожным, но не влечет, конечно же, ничтожности самого договора. Но может порождать споры с исполнителем, настаивающем на обратном. А споры, как всегда, влекут расходы. Поэтому, следовало бы, сразу объясниться на этот счет и убрать его из договора, потому как если Росреестр по каким-либо причинам откажет в регистрации из-за отсутствия каких-либо документов на квартиру (согласия супруги продавца, того же органа опеки) и это увеличит сроки оформления, что приведет к падению интереса к этосделке с Вашей стороны, Вы будете вправе отказаться от договора, но Вам будет трудно получить обратно вознаграждение риэлтора, так как необходимо будет обращаться в суд.

В соответствии с п. 7.2. договора, расторгнуть в одностороннем порядке Вы его можете только в случае, если выяснится, что на приобретаемую квартиру наложен арест. Этот пункт, впрочем, не мешает отказаться от исполнения договора, потому как, в соответствии со ст. 782 ГК РФ, заказчик
вправе в любое время отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии
оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 

Заказчик же может расторгнуть договор, оставив вознаграждение себе, за любое нарушение Вами договора (п. 7.3.), а также в случае, если продавец не явится на сделку (п. 3.2.3).

Пункт 8.4. устанавливает обязанность разрешать разногласия через некую Примирительную комиссию исполнителя и устанавливает претензионный порядок. В судебной практике такие условия не признаются устанавливающими претензионный порядок. Однако, в соответствии с п. 8.6., Вам «понятен» этот порядок и, подписав договор, Вы даете согласие на его применение. Можно предположить, что он имеется в виде отдельно изложенного документа. Если Вы подадите иск в суд, есть риск, что этот документ будет представлен, и суд этот иск вернет. 

Также, при всем при этом, не исключены риски, возникающие из самого договора купли-продажи, который, скорее всего, Вам позже предложит риэлтор. Возможно даже, что эти риски будут заложены туда самим риэлтором, хотя бы по той же причине незнания нормативной базы и практики. 

Здравствуйте!

В данном договоре п 7.2 устанавливает возможность прекращения договора Заказчиком только в случае ареста данного объекта недвижимости. Поэтому в данный пункт я бы советовал внести дополнения в части возможности отказа продавца от заключения договора купли-продажи и других обстоятельств, связанных с ухедшением качества объекта, др. В целом договор учитыват интересы Заказчика, но не детализирует обязанности исполнителя, не определяет конкретного результата его действия, за что собственно платится вознаграждения, и не прописана связь между жалаемым результатом и обязанностью выплаты вознаграждения. Поэтому желательно данный  договор существенно дополнить, если на это не пойдет исполнитель, то Вас это должно сразу насторожить и договор тогда подписывать не слудует. Если Вы определитесь с собственником и договоренность уже будет 100 % установлена, то следует заключить договор об оказании юрид. услуг по оформлению документов для подписания и регистрации сделки. Сумма при этом должна быть существенно ниже 100 000.