Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Обмен долями квартир
Есть две квартиры:
1) 3-х комнатная квартира - из них одна комната + 1/3 от общих зон квартиры принадлежит СЕСТРЕ (остальные 2 комнаты другим людям)
2) 2-х комнатная квартира - общая собственность с родителями - каждому принадлежит 1/3 собственности: Я, мама, папа (квартира под ипотекой)
Я и сестра хотим обменяться долями.
1) Каким образом лучше это сделать: договор мены или 2 договора дарения?
2) Может ли ипотека помешать дарению?
3) Нужно ли нотариально заверять договор/ы? Если, нет, то какие минусы?
4) Где взять образцы договоров для обмена долями?
5) С какого момента наступает право на собственность?
1) Каким образом лучше это сделать: договор мены или 2 договора дарения?
Федор
Федор, добрый день! Проще дарением, дарение между близкими родственниками не облагается налогом в силу ст. 217 НК РФ. Но учитывая что одна доля в залоге для отчуждения вне зависимости от вида сделки требуется согласие банка. Поскольку собственность долевая обязательно нотариальное удостоверение и дарения и мены, нотариус подготовит договор, в любом случае Вам нужно будет нотариусу за данную услугу доплачивать
Здравствуйте, Федор
2) Может ли ипотека помешать дарению?Федор
Не то, что может помешать, а помешает, так как потребуется смена залогодателя (вместо Вас должна им стать сестра), а банк на это вряд ли пойдет. В случае обращения взыскания на квартиру сестра окажется без жилья (при отсутствии другого).
В остальном
1) Каким образом лучше это сделать: договор мены или 2 договора дарения?Федор
По сути, речь идет о договоре мены, но возможно возникновение по уплате налогов, если доли принадлежали менее минимального срока владения.
Договоры дарения уместны, но по сути -они оба -это притворные сделки по смыслу ст.170 ГК РФ
3) Нужно ли нотариально заверять договор/ы? Если, нет, то какие минусы?Федор
Да, необходимо, в силу п.1 ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», так как речь идет об отчуждении долей в праве собственности, а также и переоформлении договоров залога.
4) Где взять образцы договоров для обмена долями?Федор
В сети их полно, но думаю, что следует сначала урегулировать вопрос с банком, лично у меня большие сомнения, что он на это пойдет.
5) С какого момента наступает право на собственность?Федор
С момента регистрации права собственности в ЕГРН.
2) Может ли ипотека помешать дарению?Федор
Так как квартира находится в обременении у банка, то без разрешения банка никакие сделку проведены быть не могут. К тому же при сделке либо мены либо дарения поменяется объект, поэтому больше чем на 99% уверена, что банк никаких согласий на такие сделки не даст: сейчас в залоге квартира, а после сделки будет комната, которая и по стоимости меньше и по квадратам.
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
3) Нужно ли нотариально заверять договор/ы? Если, нет, то какие минусы?Федор
Сделки с долями проходят только через нотариуса (ст. 42 Фз-218)
5) С какого момента наступает право на собственность?Федор
Право собственности возникает с момента госрегистрации перехода права собственности (ст. 223 ГК РФ)
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
1) Каким образом лучше это сделать: договор мены или 2 договора дарения?Федор
Если банк разрешит вам распорядиться вашей долей в квартире, то лучше сделать один договор мены, т.к. это защитит вашу сестру от дальнейших притязаний ее мужа при расторжении брака и разделе имущества. Как я понимаю, мена будет без доплат, т.е. если решите проводить мену с доплатами, когда сестра будет в браке, то при разделе имущества эта доля сестры уже не будет ее единоличной собственностью
4) Где взять образцы договоров для обмена долями?Федор
Как отвечала уже выше, договора вам подготовит нотариус. Все нюансы, которые вы хотите внести, она у вас спросит либо сами возьмете у нее подготовленный для вас договор и изучите его
С момента государственной регистрации перехода права на основании соответствующих договоров. При мене надо еще учитывать, что это две встречных купли продажи, соответственно если доли в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет) то как минимум надо будет подавать налоговую декларацию, а как максимум еще и налог платить
Т.е. мне самому не нужно договр не нужно подготавливать, нотариус сам заполнит договор?
Не нашел официального шаблона на сайте Росреестра…