Может ли покупатель подать недостающие документы при регистрации прав после приостановления регистрации?

Доброго дня!

в связи с отсутствием отказа от преимущественного права выкупа от владельца одной из комнат этой коммунальной квартиры. Отказ получен. Может ли покупатель (не продавец) подать недостающие документы в МФЦ, не имея доверенности от продавца?

Илья

Исходя из практики, считаю, что покупатель может приобщить данный отказ по своей описи документов, более важный момент — именно наличие у регистратора данного отказа, чтобы отпали основания приостановления регистрации. В связи с чем, покупателю стоит обратиться в МФЦ со своей описью, паспортом и отказом (оригинал+копия) и приобщить данный отказ.

Здравствуйте!

Статья 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

При наличии предусмотренных законом оснований Росреестр обязан направить уведомление участника сделки о приостановлении регистрации прав с указание причин приостановки согласно п.5 ст.29 ФЗ № 218

В случае продажи доли в праве собственности на недвижимость, регистрация может быть приостановлена сроком до 1 месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности

При устранении оснований, который послужили препятствием для осуществления государственной регистрации прав, регистрация возобновляется.

При этом подать необходимые для возобновления государственной регистрации документы может любой из участников сделки самостоятельно.

Регистрация права была приостановлена в связи с отсутствием отказа от преимущественного права выкупа от владельца одной из комнат этой коммунальной квартиры. Отказ получен. Может ли покупатель (не продавец) подать недостающие документы в МФЦ, не имея доверенности от продавца?

Илья

Здравствуйте. Законом (ст. 26 Закона «О государственной регистрации») не установлено, кто именно из заявителей должен представить недостающие документы, главное, чтобы это была либо сторона сделки либо уполномоченный представитель по надлежаще оформленной доверенности. 

Единственное ограничение при этом — в случае необходимости переоформления документов, на которых стоят подписи обеих сторон (собственно договор, акт приемки-передачи и т.д.) они представляются обеими сторонами ввиду необходимости проставления подписей при принимающем сотруднике. 

Во всех остальных случаях Росреестру неважно кто именно из сторон сделки представит недостающий документ.

Здравствуйте, Илья.

В соответствии с ч.6 ст.42 ГК РФ

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Порядок и условия реализации/ права преимущественной покупки установлены ст.250 ГК РФ.

По смыслу п.2 ст.250 ГК РФ право на продажу комнаты появляется при соблюдении следующих условий

а). Извещение продавца остальных собственников (в Вашем случае коммунальной квартиры) в письменной форме о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указание цены и других условий.

б) заявления сособственников об отказе  от реализации права преимущественной покупки или умолчание таких сособственников в течение месяца со дня получения извещения о намерении продать комнату одним из собственников.

Следовательно, право на продажу появляется у собственника комнату не ранее наступления одного из событий, указанных мною в «б». Отсюда следует, что заявление сособственника об отказе приобрести комнату должно быть не позднее даты договора купли-продажи и первоначальной подачи документов на государственную регистрацию.

При этом такое заявление об отказе представляется односторонней сделкой, совершаемой отказавшимся от преимущественного права собственника, так как дает право другому собственнику продать комнату посторонним лицам, и при этом для ее совершения требуется выражения воли только одного лица. А значит участия самого продавца комнаты не требуется. (см. ст.154 ГК РФ).

По смыслу п.2 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устранение причин, послуживших основанием приостановления, служит основанием для возобновления регистрации.

Что касается донесения документов- ни ГК РФ, ни ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержат требований, кем из сторон сделки должны быть донесены документы.

Предоставление гос.услуги по гос.кадастровому учету и(или) гос.регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с административным регламентом, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2017 N 278 и он также не предусматривает, что заявление одного из собственников об отказе от преимущественного права покупке должно быть предоставлено именно отчуждающим сособственником. https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=304337

Порядок представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов утвержден Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883 https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71209860/ и он также не содержит таких требований.

Может ли покупатель (не продавец) подать недостающие документы в МФЦ, не имея доверенности от продавца?

Илья

Исходя из  изложенного донести документы, устраняющие причины приостановления государственной регистрации прав вправе любая сторона сделки от своего имени.