Как обезопасить свои интересы при сделке с недвижимостью?

Здравствуйте, Алла.

В таких случаях стороны заключают предварительный договор (т.е. договор о намерении заключить сделку по продаже квартиры в будущем), где согласовывают все условия будущего договора.

Предварительный договор купли-продажи квартиры должен содержать описание квартиры, условия основного договора (в том числе цену) и перечень лиц, которые сохраняют право на проживание в квартире.

Предмет договора
Из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры (ст. 554 ГК РФ).
Нужно точно и подробно указать данные квартиры, которые позволяют ее идентифицировать. К ним относятся не только адрес квартиры, но и кадастровый номер, общая и жилая площадь (согласно справке БТИ), количество комнат в квартире, этаж, на котором она располагается. Также можно указать общую этажность дома, в котором находится квартира.
Иные условия договора рекомендуется согласовать во избежание дальнейших разногласий при заключении договора купли-продажи (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Цена договора
В предварительном договоре необходимо прописать полную сумму в рублях, которую покупатель должен будет уплатить продавцу квартиры (ст. 555 ГК РФ).
При этом предварительный договор не может содержать условия об обязанности покупателя уплатить цену квартиры или ее существенную часть до заключения основного договора купли-продажи. В противном случае такой договор не относится к предварительным (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 49).

Стороны договора
Нужно проверить, правильно ли указаны в предварительном договоре все данные продавца и покупателя. Для этого сверьте их с данными в документах (например, паспорте, доверенности). Рекомендуется указать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса проживания сторон. В дальнейшем это позволит легко найти контрагента по договору. Также можно указать телефоны и адреса электронной почты контрагентов по договору.

Права и обязанности сторон
В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки их выполнения. Так, нужно указать подробный порядок передачи квартиры покупателю. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки ее передачи. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.

Правоустанавливающие документы
В предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), их даты и номера. Также следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
При заключении договора тщательно сверьте сведения, указанные в правоустанавливающих документах на квартиру, с данными в договоре. Это позволит избежать проблем с последующей перерегистрацией права собственности на квартиру, а также существенно уменьшит риск заключения договора с мошенниками.
Особо обращаем ваше внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

Расходы, связанные с исполнением договора
В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.

Срок заключения основного договора
Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нем срок заключения основного договора или нет.
Если вы намерены указать срок, нужно прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор, или период, в течение которого будет заключен основной договор. Срок указывается по вашему усмотрению: он может быть кратким (например, через один месяц со дня подписания предварительного договора) или длительным (например, через два года со дня подписания предварительного договора).
Если не указывать в предварительном договоре срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 49).

Условие о задатке
Для обеспечения исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи на оговоренных условиях вы можете внести в предварительный договор условие о задатке. Задаток представляет собой передаваемую покупателем продавцу какую-либо денежную сумму, которая при заключении договора купли-продажи по общему правилу засчитывается в цену договора (п. п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ; п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 49).
В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи задаток остается у продавца. Если же от заключения договора купли-продажи откажется продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Даже если пройдёт три года со дня покупки квартиры это не гарантия того что не будет проблем. Три года это срок исковой давности когда заинтересованные лица могут предъявить претензии к вашему продавцу по поводу квартиры. Но если они например узнали о нарушении своих прав после того как прошли три года со дня покупки то срок исковой давности начинает течь снова. Что бы обезопасить себя в первую очередь самостоятельно закажите и получите выписку из ЕГРН на покупаемую квартиру и сохраните её. В договоре указывайте полную стоимость квартиры и не ведитесь на то что продавец не хочет платить налог это не ваши проблемы.