Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно оформить продажу квартиры в рассрочку
Покупатель (физлицо) предлагает оплатить 60% стоимости квартиры сразу, остальные 40% в течении 6 месяцев. Какие обязательные условия должен содержать договор купли-продажи, чтобы продавец (физлицо) избежал риски. Возможно ли оформить договор так, чтобы оформление права собственности осуществить после полной оплаты по договору, т.е. 100%? Какие риски для продавца? Можно ли заключить договор аренды с последующим выкупом между физ.лицами?
Здравствуйте, Евгений!
Возможно ли оформить договор так, чтобы оформление права собственности осуществить после полной оплаты по договору, т.е. 100%?Евгений
да, можно (ст.491 ГК)
Какие обязательные условия должен содержать договор купли-продажи, чтобы продавец (физлицо) избежал риски.Евгений
при купли-продаже с отсрочкой/рассрочкой платежа у Вас в силу п.5 ст.488 ГК возникает залог, т.е. Вы становитесь залогодержателем, если в договоре Вы не предусмотрите иное. это позволит Вам при нарушении договора покупателем обратить взыскание на предмет залога.
Можно ли заключить договор аренды с последующим выкупом между физ.лицами?Евгений
да, конечно, можно, в ст.624 ГК законодатель не ограничивает физ. лиц в праве на заключение такого договора.
Здравствуйте Евгений!
Возможно ли оформить договор так, чтобы оформление права собственности осуществить после полной оплаты по договору, т.е. 100%? Какие риски для продавца?Евгений
Гарантией для продавца того, что обязательство по оплате квартиры будет исполнено является то, что квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты (ипотека в силу закона), если иное не будет установлено в договоре.
П.5 ст.488 ГК РФ
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
П.3 ст.389 ГК РФ
3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
Таким образом, в договоре купли-продажи желательно указать о залоге. Но даже если вы этого не укажите, квартира все равно будет обременена ипотекой. Главное не указать обратное.
Наличие ипотеки означает, что если вдруг покупатель с продавцом не рассчитается, как установлено в договоре, то продавец имеет право обратить взыскание на квартиру.
Можно ли заключить договор аренды с последующим выкупом между физ.лицами?Евгений
Да, можно.
Здравствуйте, уважаемый клиент сайта! По вашей ситуации действительно оптимальнее заключить договор аренды с последующим выкупом так как:
1.Если вы в соответствии со ст.ст. 454,489 Гражданского кодекса РФ заключите договор купли продажу с условием товара в рассрочку, то покупатель станет собственником после заключения договора купла-продажи и регистрации права собственности в Росреестре.
2. Конечно, часть 2 ст. 489 ГК РФ предполагает право продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, когда-
покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар
Но- когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара,это уже невозможно ( часть 2 ст.489 ГК РФ)- в этом и заключается главный риск продажи квартиры в рассрочку, так как вы хотите получить сразу 60% стоимости, и покупатель далее может затянуть платежи на много лет (!!)
3. Другое дело, если согласно ст. 624 ГК РФ вы заключите договор аренды с последующим выкупом,, то в договоре вы можете указать как выкупнут ценц, так и условие о том, что —
арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В данном случае.практически никаких финансовых рисков для вас нет !!
Право собственности у покупателя возникнет с момента государственной регистрации перехода права собственности, то есть с момента предоставления в росреестр договора купли-продажи. Но это право собственности будет обременено ипотекой (залогом). Ипотеку возможно будет снять только после того, как вы совместно с покупателем обратитесь в росреестр с заявлением о том, что оплата за квартиру полностью выплачена, задолженности перед продавцом нет.