Договор купли продажи недвижимости. Акт приема передачи

Question

Заключаем договор на куплю продажу земельного участка с домом. Продавец категорически отказывается подписывать акт приема передачи в момент подачи документов в МФЦ. Знаю, что такой акт необязателен, это можно прописать в договоре и росреестр такой договор зарегистрирует, но ст. 556 ГК прямо указывает, что уклонение от подписания акта приема передачи считается отказом от исполнения обязательства передать имущество. Получается, что согласно этой статье если не подписан акт, сделка может быть признана недействительной? Какую фразу можно добавить в ДКП чтобы обезопасить себя? Интересует замена акта на что то подобное: Обязательства продавца передать недвижимость Покупателю , а Покупателя принять имущество считаются исполненными после регистрации договора в Росреестре и переходе права собственности?

Вадим Пархоменко · Answer

Здравствуйте, Сергей! Этот вопрос регулирует следующая статья ГК РФ Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Рекомендую вписать в договор следующий пункт: Настоящий договор является одновременно и актом приёма-передачи недвижимого имущества. На практике такое распространено.

Андрей Власов · Answer

Сергей, добрый день! Неподписание акта приема передачи не ведет к недействительности договора. В чем проблема продавца с передачей имущества не совсем понятно, в общем то передача может и после регистрации состоятся, право регистрируется на основании совершенной сделки. Да и в общем то даже без передачи как видно из судебной практики говорить о неисполнении договора тем более о его недействительности оснований нет. Приме на уровне ВС РФ Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2011 N 5-В11-27 . Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает выводы суда кассационной инстанции ошибочными, основанным на неправильном толковании норм материального права. Так, судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры от 06 декабря 2006 г. был фактически исполнен продавцом Кудиновой Е.С. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация договора ку пли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Виноградовой Н.М., которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков. Ответчики Виноградовы постоянно проживают в спорной квартире, зарегистрированы в ней. С учетом приведенных обстоятельств и положений ст. 556 ГК РФ само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствовало, как правильно указал суд первой инстанции, о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель — обязанность по принятию проданной ему квартиры..."

Александр Рощупкин · Answer

Условия аккредитива согласовываются с банком в зависимости от предпочтений, например при последней сделке я согласовывал представление только выписки из ЕГРН и договора. Но когда совершали продажу имущества организации, например, прописывали предоставление платежного поручения, акта приема передачи и договора. То есть если Вы в условия раскрытия добавите как обязательный документ Акт приема-передачи, продавец просто не сможет получить деньги до его подписания.