Имеют ли такие обязательства силу практически?

Здравствуйте Наталья.

Вопрос — каким образом можно матери тоже стать собственником квартиры ДО погашения ипотеки?

Без согласия банка никаким (п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ).

Какие есть варианты?

Обещание дарения в будущем. (п. 2 ст. 572 Гражданского кодекса РФ). Остальное (обязательство нотариальное как предварительный договор или завещания, которое наследодатель в любой момент может заменить) не вариант.

Добрый день Наталия.

Единственным юридически правильным оформлением доли будет выделение с согласия кредитора.

Выделение долей / изменение соотношения долей в праве собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге у банка, возможно с согласия банка.

Для этого вам необходимо собрать пакет документов и обратиться с соответствующим заявлением к менеджеру по обслуживанию ипотечного кредитования по месту выдачи кредита. 

Допускается:

— добавить нового собственника[1] залогового объекта недвижимости;

— заменить собственников долей в залоговом объекте недвижимости;

— изменить соотношение долей между собственниками объекта недвижимости;

— передать долю в праве собственности (в том числе в праве требования) на залоговый объект недвижимости собственником(ами) оставшему(им)ся собственнику(ам).

При этом должны выполняться следующие требования:

Если объект недвижимости, находящийся в залоге у банка, одновременно является кредитуемым (то есть тем, на приобретение/строительство которого был выдан кредит), то в число собственников могут быть включены:
созаемщик(и) по кредитному договору;
члены семьи (дети, в том числе несовершеннолетние, родители) заемщика / титульного созаемщика и/или его(ее) супруги(а)
При этом заемщик / титульный созаемщик в обязательном порядке должен являться собственником / одним из собственников кредитуемого объекта недвижимости.

В случае, если новый собственник является совершеннолетним членом семьи заемщика / титульного созаемщика / супруги(а) титульного созаемщика и ранее не входил в состав созаемщиков/поручителей по кредитному договору, то в обязательном порядке новый собственник оформляется поручителем по кредитному договору вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста.
При изменении состава созаемщиков одновременно должны выполняться требования в соответствии со статьей.
Изменение не допускается по продуктам «Военная ипотека» — «Приобретение готового жилья», «Военная ипотека» — «Приобретение строящегося жилья».
Отсутствие текущей просроченной задолженности по кредитному договору.
Наличие действующего страхового полиса на объект недвижимости.
Другие требования.
 Финальное решение о внесении изменений принимает банк.

Необходимые документы

Оригинал паспорта заемщика / всех созаемщиков и всех собственников данного объекта недвижимости (если они не являются созаемщиками по кредитному договору);
Заявление заемщика / всех созаемщиков и всех собственников данного объекта недвижимости (если они не являются созаемщиками по кредитному договору) о предоставлении согласия банка на выделение доли / изменение соотношения долей в праве собственности на залоговый объект недвижимости (в том числе передачу доли в праве собственности);
Кредитный договор и документы на объект недвижимости (документ-основание возникновения права собственности (например, договор купли-продажи / договор долевого участия / договор уступки прав требования), и, при наличии, свидетельство о праве собственности / выписка из ЕГРН[2])
Проект документа, изменяющий режим собственности (например, брачный договор[3], соглашение о разделе общего имущества между супругами[4], договор купли-продажи, договор дарения и др.)
Свидетельство о заключении/расторжении брака (если применимо);
Свидетельство о смерти одного из собственников (если применимо);
Разрешение органа опеки, если из собственников выводится ребенок в возрасте до 18-ти лет;
При добавлении нового собственника:

Паспорт предлагаемого нового собственника старше 14 лет (если не предоставлялся ранее при рассмотрении кредитной заявки);
Свидетельство о рождении нового собственника (если возраст нового собственника менее 14 лет);
Заявление от нового собственника о предоставлении согласия банка на выделение доли / изменение соотношения долей в праве собственности на залоговый объект недвижимости (в том числе передачу доли в праве собственности).
Заявление-анкета нового собственника старше 14 лет (если ранее не являлся созаемщиком/поручителем по кредитному договору);
Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость[5] оставшегося/нового заемщика/созаемщиков при одновременном изменении состава созаемщиков, например:
-      Справка 2-НДФЛ (если есть зарплатная карта Сбербанка, то достаточно будет указать ее номер в заявлении-анкете);

-      Копия трудовой книжки, заверенной работодателем (если есть зарплатная карта Сбербанка, то достаточно будет указать ее номер в заявлении-анкете).

Документы, подтверждающие родство заемщика/ титульного созаемщика / супруги(а) титульного созаемщика и нового собственника.
Обращаем внимание, что при рассмотрении заявления банком могут быть запрошены дополнительные документы.