Подскажите пожалуйста. У меня финальное оформление ипотеки(подписание кредитного договора, составление договора купли продажи, переоформление недвижимости и составление акта передачи недвижимости), у меня вопрос, продавец просит после перехода прав собственности выписаться из квартиры в течение 120 дней. Для меня такая просьба(если я ему разрешу) никаких рисков не подразумевает?
Анатолий добрый день
Некоторые риски все же есть
Есть особые категории людей, которых выписать нельзя. Прописать (правильно говорить «зарегистрировать») можно, а выписать — и не думай. Вот как устроено! Ну, не то чтобы совсем нельзя. Но долго, муторно, после сбора тысячи бумаг и обязательно через суд. И никто вам ничего не гарантирует.
Итак, кого нельзя выписать из квартиры никогда и ни при каких обстоятельствах, а чьё снятие с регистрации возможно, но потребует серьёзных затрат, моральных и финансовых?
Несовершеннолетние
Интересы несовершеннолетних в жилищном вопросе государство охраняет тщательно. Несовершеннолетнего нельзя выписать “в никуда”. При снятии с регистрационного учёта c гражданина потребуют адрес будущей регистрации – техпаспорт квартиры или договор о купле-продаже. Ребёнка нельзя выписать одного – только с родителями (с одним из родителей) или с опекуном. Снятие ребёнка с регистрационного учёта возможно с их согласия.
Исключения касаются тех случаев, когда прописка ребёнка номинальна, то есть фактически он проживает в другом месте, и тому есть убедительные доказательства. В этом случае суд выписывает несовершеннолетнего гражданина. Но не всегда.
Процент квадратных метров жилой площади, отведённых несовершеннолетнему, может изменяться в большую сторону или оставаться равным. Это же касается и качества жилья. То есть, нельзя выписать ребёнка из трёхкомнатной квартиры в комнату коммуналки. Если у несовершеннолетнего есть доля в жилплощади, то снять его с регистрации ещё сложнее: только при согласии органов опеки и попечительства. Именно туда родители или попечители предоставляют документы для процедуры выписки. Их заявление могут рассматривать до двух недель, а затем учреждение одобрит снятие с регистрации или отклониит его. Разумеется, маленький гражданин должен иметь свою законную долю и в приобретаемом жилье тоже.
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей
Допустим, ребёнок в силу жизненных обстоятельств оказался на государственном обеспечении: в интернате, в детском доме, центре социальной адаптации, в лечебно-профилактическом учреждении или в приёмной семье. Разумеется, по месту жительства ребёнок должен быть зарегистрирован законным порядком. Но регистрация эта действует на протяжении определённого срока и не прекращает права пользования несовершеннолетним жилой площадью, и уж конечно не лишает его собственности в квартире. Даже если родители реёенка лишены родительских прав, если они лишены права пользования жилплощадью – ребёнка это не касается. И после выпуска из образовательного (лечебного и т.д.) заведения ребёнок возвращается на свое место жительства. Любое снятие с регистрации регулируют органы опеки и попечительства.
Иждивенцы
…или лица, которые живут с собственником жилого помещения и находятся на его алиментном обеспечении. Даже если кому-то очень надоело делить кров с нетрудоспособным родственником – пожилым, недееспособном или инвалидом, – даже попытаться выписать его не получится иначе, чем через суд. Но даже в том случае, если нетрудоспособный гражданин в суде сам выразит желание выписаться, вовсе не факт, что суд удовлетворит требования истца.
Бывшие члены семьи без своей жилплощади
Для собственника и ответственного квартиросъёмщика попросить бывшего мужа / бывшую жену покинуть помещение на следующий день после официального расторжения брака — очень соблазнительно, конечно. Но что, если бывшему члену семьи совершенно некуда уйти, а денег на съём квартиры у него нет? Распространённое в судебной практике решение — позволить лицу без определённого места жительства проживать в квартире некоторое время для устройства его дел. Обычно назначается срок от трёх месяцев до года. Но если квартира была куплена в период брака и оформлена на одного собственника, то по закону второй супруг, при фактическом проживании в квартире, выписанным быть не может.
Супруг, поставивший условие в брачном контракте
Супруги, оговорившие в своём брачном контракте право проживать в квартире пожизненно, не могут быть выписаны ни при каких условиях.
Лица, указанные в завещании
Те, кто указан в завещании собственника квартиры, тоже не могут быть выписаны, даже если это бывший родственник или вообще посторонний человек. Собственник выделил ему для проживания квадратные метры, вот он и будет на них проживать, даже если собственник сменится. Завещание можно оспорить в судебном порядке, но в российском законодательстве воля завещателя всегда приоритетна.
Рентополучатель
Человек, заключивший договор ренты, не теряет права проживать в своей квартире, хотя по документам владельцем квартиры становится рентодатель. Но рентополучатель не может быть снят с регистрационного учёта. Новые владельцы не имеют права лишить прежних собственников прописки и обязаны обеспечить им должный уровень проживания, иначе квартира им может и не достаться, а суд однозначно встанет на сторону рентополучателя.
Некоторые наниматели служебного жилья
Некоторые жильцы получают вечную прописку в служебных квартирах. Это касается зарегистрировавшихся до 2005 года и нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также всех, кто проработал на предприятии, предоставившем жилплощадь, более 10 лет. Кроме того, из служебного жилья не могут быть выселены наниматели, если они прожили в нём более трёх лет после возникновения оснований для выезда, например, когда договор на служебную квартиру прекратил свое действие.
«Отказники» от приватизации
Пожизненное право на квартиру сохраняют проживающие, отказавшиеся от своей доли квартиры в ходе приватизации. Тут у суда никаких колебаний не будет – человек уступил свою часть квартиры, но собственнику придётся потесниться!
Пропавшие без вести
Бывает, человек уезжает, скажем, в Урюпинск, и не дает о себе знать – от большой обиды или занятости. Или родственники не очень-то его и ищут, а просто просят признать его без вести пропавшим. Через несколько лет без вести пропавший появляется – допустим, всё это время он жил в тайге и охотился на белок. Или писал философский трактат, неважно. Важно, что суд немедленно восстановит его право пользоваться квартирой, даже если у жилплощади сменился собственник. Как будут удивлены хозяева, когда на их пороге возникнет посторонний гражданин со связкой беличьих шкурок! Страшно представить! И беличьи шкурки ещё ничего. На пороге может появиться и человек из мест не столь отдалённых. Он, допустим, просидел там всю приватизацию, от которой и отказался, а теперь пришёл осуществить своё право пользования квартирой. И закон будет на его стороне!
Еще могут возникнуть трудности с инвалидом, или с матерью-одиночкой, имеющей малолетних детей, особенно в зимний период.
Хорошего Вам дня!
