Оплата коммунальных платеже при сдаче в аренду нежилого помещения

Question

Добрый день! Я, арендадатель, сдаю помещение арендатору (оба - ИП 6% УСН). Вопрос по возмещению коммунальных платежей. Если комм услуги являются переменной частью по договору аренды, то я с них должен оплачивать налог. При этом, Арендатор готов напрямую платить управляющей компании за ком услуги и управляющая компания также подтвердила, что им для отправки счетов напрямую арендатору необходимы только договор аренды и мое заявление. Но при этом я прочитал, что не все комм услуги может оплачивать арендатор (только электричество, остальные услуги напрямую обязан платить арендадатель, то есть я). Вопрос: как правильно оформить наши взаимоотношения с учетом законодательства?

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте, Дмитрий! Вопрос: как правильно оформить наши взаимоотношения с учетом законодательства? Дмитрий Вам следует изменить договор аренды, исключив из арендной платы переменную составляющую, и прописав, что данные расходы несет арендатор, а далее у Вас 2 варианта: первый — арендатор напрямую заключает договора с РСО и платит им, второй — Вы заключаете с ним агентский договор, по которому выступаете агентом и за небольшое вознаграждение перечисляя полученные от арендатора средства РСО (письма Минфина России от 25.12.2017 N 03-11-11/86266"Об учете арендодателем, применяющим УСН, доходов в виде возмещения стоимости коммунальных расходов, а также доходов по агентскому договору» и от 1 апреля 2019 г. N 03-11-06/2/22193 "Об учете доходов в целях УСН при получении сумм возмещения стоимости коммунальных услуг, а также доходов, поступивших агенту по агентскому договору".

Юрий Колковский · Answer

Вопрос: как правильно оформить наши взаимоотношения с учетом законодательства? Дмитрий Здравствуйте. Поддержу коллегу Чернобавского в том, что агентский договор (ст. 1005 ГК РФ) является в данном случае наиболее предпочтительным, поскольку позволяет легко пояснить инспекции причины, по которым, Вы не включаете в свою налогооблагаемую базу платежи, которые арендатор платит за потребляемые им коммунальные услуги. В ныне действующем варианте, переменная часть будет включаться в Ваш налогооблагаемый доход, т.к. на УСН 6% Вы не вправе ничего вычитать из полученной выручки. Ссылки в других источниках на законодательство следует проверять на время их размещения, т.к. нередко они уже являются устаревшими.

Юрий Денисов · Answer

Добрый день. Вы должны дополнить договор аренды обязанностью арендатора заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг. После их заключения арендатор будет платить за потреблённые ресурсы напрямую. Это относится не только к электричеству, но также к воде, канализации. Пример из судебной практики. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.09.2016 N Ф04-3452/2016 по делу N А03-16138/2015 Требование: О взыскании задолженности за потребленную электроэнергию. Обстоятельства: Нежилые помещения, находящиеся в подвале многоквартирного дома, муниципалитет как собственник передал по договору аренды в пользование общественной организации, с которой энергоснабжающей организацией (ЭСО) заключен договор энергоснабжения. ЭСО указала на неисполнение собственником помещения обязанности по оплате электроэнергии, поставленной в места общего пользования многоквартирного дома. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку обязанность по оплате ресурса лежит на общественной организации, которая, являясь арендатором, заключила с ЭСО самостоятельный договор энергоснабжения и фактически потребляла электроэнергию.