Имеют-ли право жильцы и власти лишить собственника помещения возможности его использования?

Так-же было сказано, что жильцы не дадут согласие на возведение отдельного входа в это нежилое помещение.

Дмитрий

они тоже на это имеют право — если будет затронуто общедомовое имущество- стены например — а оно скорее всего тут будет затронуто

Мой вопрос: имеет-ли собственник этого нежилого помещения право на его использование с учетом отсутствие изолированного от жилых помещений входа, а так-же отсутствия возможности сделать отдельный вход из-за нежелания жильцов давать такое разрешение?

Дмитрий

тут вот какой момент — использовать его- он безусловное право имеет — а вот делать там помещения общественного назначения — нет, так как не соблюдается санпин- документ обязательный для всех.

Так-как помещение по документам нежилое, следовательно на момент перевода его из жилого в нежилой фонд законодательного требования об отдельном входе еще не существовало. Вопрос: имеет-ли в данном случае закон обратную силу и имею-ли жильцы и власти лишить собственника помещения возможности его использования?

Дмитрий

а это все не важно

тут главное 2 вещи

1- сейчас помещение нежилое

2- отдается под общественный нужды- офис например- но в нарушение санпин- нет отдельного входа- соответственно — роспотребнадзор вправе как вынести штраф и предписание об исправлении ситуации, так и подать документы в суд на приостановку деятельности до 90 суток, опечатав при этом помещения.

Так же придется скорее всего расторгать договор аренды, особенно если будут претензии от роспотребнадзора (не соответствие санпин)- надо смотреть договор. но по гк тоже есть основание

гк

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

но гк устанавливает именно судебное расторжение, это не быстро- поэтому лучше попробовать расторгнуть договор по его условиям или договорившись с арендодателем.

(санэпидемстанцию, роспотребнадзор, МЧС).

Дмитрий

Санэпидемстанции как отдельной службы сейчас нет — они входят в структуру Роспотребнадзора. И вот как раз Роспотребнадзор этим вопросом занимается — нарушением санитарных правил.

И жильцы  могут действовать как через Роспотребнадзор, так и потом в суд подать заявление.

Хотя тут и Роспотребнадзора на самом деле будет достаточно, потому что тут и штрафы, и предписание будут, в том числе и приостановление деятельности.

Взял в аренду под офис нежилое помещение в цоколе жилого сталинского дома.

Дмитрий

И сейчас стоит подумать над тем, чтобы отказаться от аренды. Но нужно смотреть договор — как он составлен. 

Например, если арендодатель гарантировал возможность использовать помещение под конкретную деятельность, то можно попробовать расторгнуть на этом основании — что СанПиН этого не позволяет.

Либо пытаться найти иное основание, но опять же надо сам договор смотреть. Хотя, конечно, это будет сложно с учётом того, что об отсутствии отдельного входы была известно заранее (то еть недостаток помещения не был скрытым)

Иначе с таким помещением Вы особо ничего сделать не сможете.

Ситуация интересна тем, что право собственности  на данное нежилое помещение зарегистрировано. Но тем не менее отдельного входа, нежели через подъездные двери, нет. Это ставит Вас, как арендатора, в патовое положение, поскольку не Ваша в данном случае обязанность договариваться с собственниками МКД. Обязанность  оборудовать отдельный вход на нежилое помещение возлагается именно на собственника, поскольку в противном случае нарушаются права жильцов (собственников) дома. Поэтому остается, пожалуй, только расторгать договор с арендодателем-собственником нежилого помещения, поскольку по назначению использовать арендуемое помещение не получится, жильцы по сути будут правы, препятствуя доступу к помещению через подъездные двери (общее имущество МКД).

Скажем, вот Решение по административному делу (постановление) Центрального районного суда г. Волгограда по делу № 5-1114/2018, в котором указывается, что отсутствие изолированного входа с улицы является нарушением ст.6.4 КоАП РФ:

http://zent--vol.sudrf.ru/modu...

Как усматривается из представленных материалов, в том числе протокола об административном правонарушении №... от 13 июля 2018 года, в ходе проведения административного расследования в отношении юридического лица ФГУП «Почта России», выразившегося в том, что 03.07.2018 в 11 часов 00 минут по адресу: ..., при проведении осмотра помещений отделения связи «Нариман», которое расположено в квартире №... многоквартирного жилого дома … Данная квартира находится в собственности ФГУП «Почта России». В ходе осмотра установлено, что вход в отделение связи осуществляется через общую с жильцами подъездную дверь жилого дома. Изолированный вход с улицы непосредственно в данную организацию отсутствует.

Данное свидетельствуют о нарушении требований действующих санитарных правил и нормативов п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», то есть ФГУП «Почта России» совершено административное правонарушение, предусмотренное ст. 6.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Согласно п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории.

Собственно вот эта статья:

КоАП РФ Статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта
 

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта — влечет наложение административного штрафа 

Извините. Не заметил, что Вы арендатор. Тогда действительно, без согласия общего собрания, Вы не сможете пользоваться помещением. Никак это запрет (принятие решения общим собранием) не обойти. (п.п. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Как указал коллега остается только расторгать договор, например, на основании п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ.