Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужно проверить договор о задатке
Продаём вместе с соседями коммунальную квартиру. Нужно проверить договор о задатке за нашу долю, который прислал агент покупателя. Файл приложен.
- задаток.doc
Здравствуйте
Во первых у вас именно предварительный договор- надо это понимать- и в нем просто условие о задатке.
Договором задатка — нет смысла это называть.
задаток по гк учтите
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
в п. 1.1. прописать общую площадь квартиры
1.4- если идет доля в праве и продают не весь объект в 1 сделке- то верно написано- нотариальный дкп будет
2.1.1. Стоимость 21/60(двадцати одной шестидесятой) доли в праве собственности на квартиру составляет 3 800 000 (три миллиона восемьсот тысяч) рублей.
2.1.2. Стоимость ОБЪЕКТА составляет 10 500 000 (десять миллионов пятьсот тысяч) рублей.
вот тут надо разобраться
почему 2 цены — пишут про объект и про долю в праве
если отдают объект то и цена должна быть за объект
просто общий метраж объекта- 3х комнатной квартиры не прописан- и поэтому это создает путаницу — вы продаете долю — цена должна быть за долю- какой смысл прописывать цену за весь объект, при условии что даже его полного метража нет- не совсем понятно
п 2.3- понятно- 20 000 задаток — обязательно оформить расписку на эту сумму.
В остальном обычный предварительный договор.
Здравствуйте, Иван.
У Вас это предварительный договор прежде всего. Не просто договор задатка.
Согласно ст. 429 ГК РФ Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Суть которого связать предварительными договорённостями обе стороны, чтобы потом понудить заключить основной договор.
А задаток — это уже имущественные санкции, за нарушении своего обязательства.
1.2. Отчуждаемые ДОЛИ, принадлежат ПРОДАВЦУ на праве общей долевой собственности, на основании Договора купли-продажи от 14.10.2011 года, удостоверенного нотариусом <ФИО нотариуса>, лицензия №<номер> от <дата> зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, регистрационный №<номер>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, от 26.10.2011 года серии <серия>;
Сейчас уже это не свидетельством подтверждается, а записью в ЕГРН.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
2.3. Оставшаяся сумма в размере 3 780 000 (трёх миллионов семисот восьмидесяти тысяч) рублей вносится ПОКУПАТЕЛЕМ в ячейку банка в день подписания Основного Договора купли-продажи ОБЪЕКТА или иным способом по согласованию СТОРОН.
Не совсем понятно, зачем ячейку использовать — это очень архаичный способ.
Сейчас можно просто через аккредитив осуществлять продажу.
Статья 867 ГК РФ Общие положения о расчетах по аккредитиву
1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
Как правило — идёт аккредитив. Ячейками пользовались раньше, а сейчас пользуются в основном по инерции, кто об аккредитиве не знает.
Суть аккредитива в том, что деньги покупателя на специальном счёте «замораживаются». Продавец сможет забрать оттуда деньги после того, как осуществить переход права собственности.
При этом Покупатель раньше деньги оттуда забрать тоже не сможет.
Но тут, нужно, конечно отдельно условия аккредитива прорабатывать, хотя в банках уже типовые есть.
Но в принципе аккредитив удобен для обеих сторон. Единственный минус — нужно будет заплатить определенный процент банку. Но зато процедура оплаты будет более защищена.
Либо другой вариант — эскроу.
Это похоже на аккредитив, только если при аккредитиве расчёт через банк, то при эскроу можно, например, через нотариуса.
Статья 860.7 ГК РФ Договор счета эскроу
1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.
Так что есть смысл обсудить более удобные варианты расчёта, чем ячейка.
Здравствуйте, Иван. в названии документа указано
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
(Договор задатка)
уберите название в скобках. ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
вы указали
Продаём вместе с соседями коммунальную квартиру.
вы одновременно продаете с соседями? Одному покупателю?
в приложенном вами договоре указано
2.2. Договор действителен при условии продажи всего ОБЪЕКТА и его согласования в банке, предоставляющем ПОКУПАТЕЛЮ ипотечный кредит.
ваш предварительный договор в таком виде заключается под условием, что указано в п.2.2… Если обьект продается целиком одному покупателю все же, то предварительный договор должен заключаться со всеми владельцами долей, где будет указано их намерение на отчуждение в будущем, а не как сейчас заключение ПД с одним продавцом, ставя действительность договора в зависимость от действий иных сособственников. В этой связи и иные пункты прикрепленного вами договора подлежат пересмотру.
Здравствуйте. Немного дополню только по одному пункту. В пункте 1.7 указано, что продавец обязуется погасить задолженность за коммунальные услуги пропорционально своей доле. Прошу обратить внимание на это. Поскольку оплата коммунальных услуг производится совсем по иным принципам. Исходя из наличия или отсутствия общих приборов учета и индивидуальных. И может возникнуть ситуация, что долг будет ваших соседей по факту, но платить придется вам. Я бы изменила на иную формулировку. Пример. Обязуется погасить задолженность по лицевому счету. Или погасить задолженность, рассчитанную согласно действующему законодательству.
Здравствуйте Иван, в целом у вас идет именно предварительный договор, который обеспечен задатком.
предмет в нем также определен и срок заключения основного договора тоже указан.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с этими намерениями ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ обязуются заключить договор купли-продажи ДОЛЕЙ квартиры в нотариальной форме в срок до 30 апреля 2020 года, включительно
в целом это законное основание и задаток вполне правомерен, условия про задаток идут четко из норм ГК РФ 380-381 ГК РФ и задаток может применяться в предварительном договоре.
например Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.04.2016 N 18-КГ16-29
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор
(пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Передача суммы задатка произведена полностью до подписания настоящего Договора под расписку ПРОДАВЦА в её получении.
соответственно такая расписка также должна быть в наличии, можно указать её как приложение к предварительному договору.
2.1.1. Стоимость 21/60(двадцати одной шестидесятой) доли в праве собственности на квартиру составляет 3 800 000 (три миллиона восемьсот тысяч) рублей.
2.1.2. Стоимость ОБЪЕКТА составляет 10 500 000 (десять миллионов пятьсот тысяч) рублей.
раз вы продаете именно долю то указывать цену за весь объект нет смысла цена должна быть одна указана или в данный договор надо включать и остальных собственников долей, поскольку продажа доли ставиться в зависимость от продажи остальной части квартиры.
2.2. Договор действителен при условии продажи всего ОБЪЕКТА и его согласования в банке, предоставляющем ПОКУПАТЕЛЮ ипотечный кредит.
полагаю. что сделать единый предварительный договор для всех собственников-будет более безопасным решением.
Здравствуйте, Иван
Приобретает ли покупатель одновременно всю квартиру? Или только Ваши доли?
3. ПОКУПАТЕЛЬ приобретает вышеуказанные доли при условии расселения коммунальной квартиры, указанной в п.1.1. с использованием ипотечного кредита.
О каком расселении идет речь?
Возможно имелось ввиду, что покупатель желает приобрести всю квартиру, то есть при условии долей всеми собственниками.
Поэтому имеет смысл заключать один предварительный договор, где его стороной являются одновременно все собственники. Непонятна целесообразность заключения отдельных, и в то же время с условием о некоем непонятном расселении.
2.2. Договор действителен при условии продажи всего ОБЪЕКТА и его согласования в банке, предоставляющем ПОКУПАТЕЛЮ ипотечный кредит.
Это еще раз говорит о необходимости подписывать предварительный договор все собственникам на стороне продавца.
Согласно ст.308 ГК РФ
1. В обязательстве в качестве каждой из его сторон — кредитора или должника — могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.
Недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по требованию к такому лицу, сами по себе не затрагивают его требований к остальным этим лицам.
2. Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.
вот этот момент
имеет смысл только при продаже всей квартиры — и хорошо бы это прописать- что будет продано все
и в те же даты — но это в идеале.
и как писал выше- момент на счет цены и площади связан вот с этим
но вы никак за это не отвечаете — потому что другую часть будут продавать другие собственники- и тут с ними вариант- только иметь такие же договоры- предварительные дкп- либо убирать этот пункт.
Вы можете отвечать только за свою часть и свои действия.
И если его оставлять- тогда указать- кому принадлежат остальные части, какой там метраж и тд- как указывал выше- и тогда вот общая цена объекта будет иметь смысл.
На сколько важно — покупатель использует ипотечные средства.