Оформление получения дохода со сдачи коммерческой недвижимости

Хочется: не регистрировать новое ИП чтоб сократить количество издержек на содержание лишнего юрлица и сократить взносы за лишнее юр. лицо.

Вопрос: как эффективнее организовать оплату объекта коммерческой недвижимости?

Денис

Денис, добрый вечер! Вариантов несколько. Заключение агентского договора с владельцем, в этом случае доходом ИП/ООО будет агентское вознаграждение, определенное договором. Но родственнику также придется декларировать полученный доход, заключение договора доверительного управления, в этом случае все по сути тоже но сложнее т.к. необходимо обособлять имущество и доходы от ДУ, открывать отдельный счет  и т.д. ( ст. 1012 ГК РФ). Третий вариант передача помещения в безвозмездное пользование. В этом случае у владельца не возникает налогооблагаемый доход но у получателя возникает внереализационный доход применительно к п. 8 ст. 250 НК РФ также как и доходы полученные от сдачи в аренду такого имущества подлежащий налогообложению. Но последний вариант все равно проще для родственника т.к. ему не требуется декларировать доход + если например ИП на УСН 6% даже с учетом внереализационного дохода от безвозмездного полученного имущества налог скорее всего будет меньше чем при первых двух вариантах т.к. не будет ндфл у владельца

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, 
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса,

Здравствуйте, Денис!

давайте вместе рассмотрим все возможные варианты сдачи.

1) собственник как физ. лицо сдает недвижимость по долгосрочному договору в аренду. с дохода он уплачивает НДФЛ 13%, страховых взносов он не платит. ИП не обязателен.

2) собственник регистрируется ИП. как ИП он может выбрать оптимальную систему налогообложения, например ПСН или УСН. при УСН, учитывая что Вы г.Санкт-Петербург, можно выбрать объект обложения «доход-расход», поскольку разница в ставках с другим объектом «доход» всего 1%, но при этом есть возможность уменьшать налоговую базу на расходы, а также налог на уплаченные взносы (на ПСН на взносы уменьшить налог нельзя).

3) если Вам (или Вашему партнеру-ИП) данное имущество передать в безвозмездное пользование с правом сдачи в аренду, то физ. лицо ничего платить не будет, однако у Вас может возникнуть внереализационный доход по подп.8 п.1 ст.250 НК. оценка доходов будет осуществляться исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст.105.3 НК, но не ниже определяемой в соответствии с гл.25 НК остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу.

поэтому это не особо оптимальный вариант, хотя возможно и позволит чуть сэкономить на налоге, по сравнению со сдачей в аренду от физ. лица собственника.

если Вам сдавать будет в аренду собственник-физ. лицо, то учитывая взаимозависимость цена аренды должна опять же быть в пределах рынка (+/-20%).

подводя итог, надо просчитывать, что из этих вариантов самое оптимальное будет, исходя из вероятных доходов/расходов, ставок налогов и прочее.

Денис, добрый вечер!

Ваш родственник может сдавать объект как физ лицо и платить 13% НДФЛ.

Но не исключаю притязаний налоговой инспекции, даже несмотря на то что объект один, поскольку само предназначение объекта — использование в предпринимательской деятельности, не для личных целей. Налоговая может увидеть здесь предпринимательскую деятельность и начислить НДС, штраф и пени. 

Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ

предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Поэтому стоит зарегистрироваться в качестве ИП и сдавать объект как ИП на УСН 6% или ПСН, если площадь которых не превышает 500 кв. м. (ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 30.10.2013 № 551-98). Сумма налога меньше по сравнению с НДФЛ.

Если родственник не будет платить налог, а передаст помещение в безвозмездное пользование ООО/ИП, то ООО/ИП будет платить налог с суммы арендной платы, так как бы он платил по договору аренды, определяемой по рыночной стоимости в соответствии со ст. 250 НК РФ (внереализационными доход). Т.е., если ИП/ООО будет сдавать в аренду, то помимо налога с арендной платы, платит и налог с безвозмездного пользования помещением.