Возмещение коммунальных услуг арендатором помещений в административном здании

Добрый день, Алла!

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. 

Следовательно, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Данный вывод изложен в Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

Так, согласно ст. 249 ГК РФ 

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы за пользование имуществом.

То есть порядок внесения платы за коммунальные ресурсы должен определяться в договоре аренды, как и порядок ее расчета. 

По общим положениям статей 539, 548 ГК РФ собственник здания, либо ответственное лицо, определено общим собранием, заключает договор поставки ресурсов. Требование — наличие приборов учета.

Так как к положения о нежилых зданиях применяются положения сходные с жилищными, то рекомендую Вам провести общее собрание собственников здания в котором предусмотреть порядок внесения платы.

Никакой «методики» расчета потребления ресурсов здесь нет. Фактически вы правомочны применить по собранию любой коэффициент распределения платы за потребленные ресурсы.

Если у Вас остались дополнительные вопросы — Вы можете задать их в чат ко мне или любому иному юристу сайта. 

Удачи!

Добрый вечер, Алла!

Существуют ли нормативные акты с утвержденной методикой или формулами расчета, которые обязывают или рекомендуют производить расчеты с арендаторами за поставленные коммунальные услуги в соответствии с ними. Или нас ничего не ограничивает и все зависит от того как договоримся?

Насколько я поняла из текста вопроса, напрямую заключенных договоров между арендаторами и поставщиками коммунальных услуг нет. Имеется организация/собственник, которая оплачивает коммунальные услуги в здании и в порядке регресса перевыставляет счета арендаторам, т.е. арендаторы фактически компенсируют понесенные собственником затраты. Поэтому по сути речи о расчетах с арендаторами за поставленные коммунальные услуги в данном случае не идет. Данный вопрос решается по усмотрению сторон. Договором Вы также можете предусмотреть взимание платы, например, за содержание мест общего пользования, ремонт фасада, кровли здания и т.п. 

По поводу второго вопроса. Коэффициент, безусловно, возможно (и с экономической точки зрения это более правильно) рассчитывать как отношение сданной в аренду площади к общей арендопригодной площади здания. В качестве обоснования можно сослаться на изменение внутренней политики арендодателя и приведение ее в соответствие со Сводом правил СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения». Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 29 декабря 2011 г. N 635/10) (с изменениями и дополнениями) Приложение Г*.

В частности, в соответствии с указанными правилами 

в общую площадь здания включается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий, наружных тамбуров и т.п.)

По сути, Вам нужно донести до арендаторов, что деятельность арендодателя по второму договору в настоящее время носит убыточный характер, поскольку 

В настоящее время организация платит 50% фактически своего же потребления коммунальных ресурсов (отопление, ГВС и ХВС)

То есть, по сути арендатор безвозмездно получает (сберегает) сумму в размере 50% от общей суммы, которую оплачивает арендодатель за коммунальные услуги, потребляемые арендатором. А безвозмездные сделки в силу

ст.423 Гражданского кодекса

между коммерческими организациями в данном случае не возможны.

С Методикой расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA можно ознакомиться по ссылке

https://www.klerk.ru/buh/artic...

Удачи Вам!

Здравствуйте!

Согласна с коллегой.

Часть 2 ст. 161 ГКРФ устанавливает, что

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендодатели и арендаторы могут заключать самостоятельные договоры о возмещении коммунальных расходов, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, или договор об оплате коммунальных услуг, или соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей

 При этом Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 определил, что такие договоры нельзя квалифицировать как договоры поставки электроэнергии (тепловой энергии, воды, газа), поскольку арендодатель не является энергоснабжающей организацией. 

Что касается правил распределения коммунальных платежей, то согласно Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.https://base.garant.ru/1216877...

Таким образом, к правоотношениям, связанным с распределением расходов в нежилых зданих. которые не урегулированы законодательства, применяются нормы права, которые регулируют сходные правоотношения в отношении жилых зданий и помещений.

Таким образом, по общему правилу, распределение расходов происходит соразмерно занимаемой площади, если соглашением сторон не предусмотрено иное, то есть по соглашению сторон Вы можете определить иное соотношение распределения расходов.

Здравствуйте, Алла!

При указанных Вами обстоятельствах, к Вашим правоотношениям с арендатором неприменимы положения Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», так как в данном документе говорится о правоотношениях между собственниками помещений в здании, а не между собственником и арендатором. Соответственно, неприменимы к Вашим правоотношениям и жилищные нормы, в том числе нормы, регулирующие правоотношения между собственниками МКД.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ "Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год". 

Однако, согласно пункту 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. 

Исходя из этой правовой позиции Вы можете менять в договоре условия о размере коммунальных платежей неограниченное число раз с любой периодичностью, при этом это не будет нарушением п.3 ст. 614 ГК РФ.

Действующим российским законодательством не определен термин «полезная площадь» касаемо нежилых помещений, также отсутствует и нормативно закреплённая методика расчёта компенсации коммунальных платежей с арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Практическим советом в Вашей ситуации будет произвести калькуляцию фактического потребления коммунальных ресурсов арендатором и направления ему предложения о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Если он откажется от принятия данных условий, то дождитесь окончания срока договора аренды и не пролонгируйте его, а заключайте на новых условиях, либо изменив условия о компенсации коммунальных платежей, либо повысив размер арендной платы. Обратите внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Чтобы соблюсти преимущественное право (пункт 1 статьи 621 ГК РФ) нынешнего арендатора на заключение следующего договора аренды, направьте ему соответствующее предложение с новыми условиями. В случае его отказа, Вы не нарушите его преимущественно право на заключение договора аренды, и сможете заключить договор аренды с другим арендатором.

Надеюсь, что эта консультация оказалась Вам полезна и желаю удачи!