На каком счете отражать поступление денежных средств от инвестора по договору инвестирования

Добрый день Татьяна!

Градостроительный кодекс РФ (п. 16, ст. 1) определяет, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.  При этом, объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 приведенной статьи).

Из существа договора следует, что:

Заказчик обязуется построить Здание (Объект Недвижимости) с помощью привлечения Подрядчиков, а Инвестор обязуется осуществлять финансирование строительных работ (предпроектных, проектных, подготовительных строительных, пусконаладочных работ, работ, связанных с вводом объекта в эксплуатацию) – далее по тексту «Работы», осуществляемых при строительстве Здания.

То есть, по сути, Заказчик выступает в роли застройщика, поскольку он осуществляет строительство объекта.

В Письме Минфина РФ от 18 мая 2006 г. N 07-05-03/02 приведены следующие разъяснения:

В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина от 30.12.1993 N 160, под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций организации строительства объектов, контроля за его ходом и ведения бухгалтерского учета производимых при этом затрат, в частности, предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий и т.п., а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.

Приведенные разъяснения  в целом не противоречат действующему градостроительному законодательству. Далее, договором предусмотрено, что:

3.1. Инвестор обязуется:
3.1.1. Обеспечивать своевременное и в полном объеме финансирование производимых работ в соответствии с условиями настоящего Договора.

таким образом, по условиям договора, то у  Заказчика-застройщика  возникает кредиторская задолженность по отношению к Инвестору в сумме полученных денежных средств в объеме финансирования. 

Согласно п. 3 ст. 4, ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно абз. 2 пп. «г» п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено Письмом Минфина РФ от 30.12.1993 N 160):

В случае зачисления по окончании строительства построенных объектов в состав основных средств застройщика средства, перечисленные основному застройщику, отражаются у него на расчетах до окончания строительства и зачисления построенных объектов в состав основных средств. Основной застройщик, получивший эти средства, отражает их в учете как дополнительные целевые средства для финансирования капитального строительства.

Учитывая изложенное,  денежные  средства, полученные от Инвестора по договору могут учитываться  на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» либо на счете 86 «Целевое финансирование» (данный вывод косвенно подтверждается разъяснениями, приведенными в Письме Минфина России от 24 июня 2015 г. N 07-01-06/36433):

в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о движении средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, средств, поступивших (начисленных к получению) от других организаций и лиц, бюджетных средств и др., а также об использовании средств, полученных в качестве источников финансирования тех или иных мероприятий, предназначен счет 86 «Целевое финансирование». Аналитический учет по счету 86 «Целевое финансирование» ведется по назначению целевых средств и в разрезе источников поступления их.