Добрый день! Моей бабушке досталась по наследству 1/2 двухкомнатной квартиры. Вторая доля досталась сестре бабушки. Сестра хочет продать свою долю по завышенной цене. Бабушка заинтересована в квартире и готова ее приобрести, но по рыночной цене. Можно ли в данной ситуации обратиться в суд для оценки стоимости и как лучше поступить?
Уважаемый Александр!
Согласно ст. 250 Гражданского Кодекса РФ:
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственностиимеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
Бабушка имеет преимущественное право покупки именно за цену, по которой продается вторая доля в квартире.
Если бабушка откажется приобретать долю по выставленной продавцом цене, то продавец вправе будет продать долю третьим лицам. Но вот если продавец продаст долю третьим лицам по более низкой цене, то бабушка вправе будет в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Требовать по преимущественному праву покупки доли установления иной (по сравнению с установленной продавцом) ценой бабушка не имеет права даже в судебном порядке.
Вот если бы доля была незначительной, и не представляла для владельца существенного интереса, то бабушка имела бы право обратиться в суд с иском о выкупе этой доли по цене, определенной экспертным путем.
Но при равных правах — по 1/2 доле у каждого — такого права нет.
Здесь вам только с ней договариваться по хорошему. Собственника никак нельзя ограничить в этом. Она ведь вправе продать иным лицам свою долю. Просто должна предложить сначала вам купить. Но если вы не согласитесь на её условия продажи, то вправе продать посторонним гражданам, если вы откажитесь купить у неё.
Но продать им тоже может именно за эту же сумму, не ниже. Если в договоре будет стоять сумма продажи доли ниже чем предлагалась вам, вы вправе оспаривать в суде эту сделку и переводить на себя права покупателя по этой доле.
Ст. 250 ГК РФ
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Можно ли в данной ситуации обратиться в суд для оценки стоимости и как лучше поступить?Александр
Здравствуйте. Собственник вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению (ст. 209 ГК РФ). Поэтому никто в том числе суд обязать собственника продать свое имущество по цене ниже не может. Т.е. если собственник нашел покупателя за цену превышающую рыночную, то помешать продать ему никто не вправе.
Другое дело, что поскольку у бабушки есть право преимущественной покупки, и продавцу доли следует соблюсти порядок, предусмотренный ст. 250 ГК РФ, если будет доказано, что завышенная цена указана только для вида, она сможет перевести на себя права покупателя. Тоже в судебном порядке. Правда, доказать это будет довольно затруднительно.
