Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке
Добрый день! Ситуация следующая:
был заключен договор аренды, который прошел регистрацию в росреестре, на нежилую недвижимость (офис). В договоре прописано, что расторгнуть его досрочно арендатор может только в одном случае - уведомив арендодателя не менее чем за 6 месяцев. Я уведомил арендодателя 3 февраля, но хочу расторгнуть договор уже сейчас и не хочу ничего платить. Арендодатель грозится судом и является на все переговоры с юристом. Вопрос: если я (ген дир) оплачу очередной месяц аренды, а к концу месяца соберу вещи и съеду и больше платить при этом не буду, то что мне грозит, если арендодатель пойдет в суд? Я знаю точно, что она будет требовать оплаты за весь период, за 6 месяцев, с момента уведомления о расторжении с нашей стороны. Что тогда? Допустим суд скажет - платите, я могу сказать - нечем? Как я могу это обосновать, банкротство? Только так? И если допустим суд обяжет выплатить сумму за 6 месяцев (2 из них уже оплачены), а мы не будем платить, то что? Какая ответственность и какие ограничения могут действовать относительно меня - гендира?
- ДА_САН-ЛИДЕР_Б-5-33.doc
Здравствуйте, Михаил.
Если взыскать с фирмы нечего, то можете хоть сегодня съехать, предварительно вывезти все свое имущество и оформить его на третьих лиц, чтобы на него не смогли обратить взыскание.
Как вариант, ликвидировать организацию, возможно не успеют подать к Вам претензию и взыскать долг.
Либо, пусть на банкротство подают.
Вы ответственность нести не будете, если только истец не докажет что Ваши действия привели к банкротству, либо при следующих обстоятельствах, указанных в законе.
Полностью не привожу цитату правила сайта не разрешают перегружать ответы нормами права, по ссылке можете прочитать.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 18.03.2020)
«О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.11. Субсидиарная ответственность за невозможность полного погашения требований кредиторов
1. Если полное погашение требований кредиторов невозможно вследствие действий и (или) бездействия контролирующего должника лица, такое лицо несет субсидиарную ответственность по обязательствам должника.
2. Пока не доказано иное, предполагается, что полное погашение требований кредиторов невозможно вследствие действий и (или) бездействия контролирующего должника лица при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=144937898206947376158693681&cacheid=3FACC5C4F5FB99FBD0946AE1FD90276E&mode=splus&base=LAW&n=348003&dst=102297&rnd=EF3F6FFE2CC67D5DCAF8761C8C441AFB#37f8ecwn4x0
Либо искать основания досрочного расторжения Договора аренды
ГК
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Михаил.
Я знаю точно, что она будет требовать оплаты за весь период, за 6 месяцев, с момента уведомления о расторжении с нашей стороны.Михаил
В общем, верно.
Если договор не допускает других вариантов расторжения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за все 6 мес.
Тот факт, что Вы съедете, определяющего значения иметь не будет.
Статья 310 ГК РФ Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства
1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Допустим суд скажет — платите, я могу сказать — нечем?Михаил
Тогда взыскатель может передать исполнительной лист приставам и они начнут принудительное взыскание.
Если у фирмы никакого другого имущества нет, то тогда остаётся вопрос с банкротством, но тут нужно отдельно смотреть, есть ли для этого основания — какая сумма долга.
Какая ответственность и какие ограничения могут действовать относительно меня — гендира?Михаил
У Вас как гендиректора, по общему правилу — никакой.
Единственное, если начнётся процедура банкротства, то Вас могут привлечь к субсидиарной ответственности по долгам, если будет доказано, что банкротство было вызвано Вашими неразумными или недобросовестными действиями/бездействием.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.11. Субсидиарная ответственность за невозможность полного погашения требований кредиторов
1. Если полное погашение требований кредиторов невозможно вследствие действий и (или) бездействия контролирующего должника лица, такое лицо несет субсидиарную ответственность по обязательствам должника.
Контролирующие лица — это в первую очередь руководитель, и учредители при определённых условиях.
Статья 61.10. Контролирующее должника лицо
1. Если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, в целях настоящего Федерального закона под контролирующим должника лицом понимается физическое или юридическое лицо, имеющее либо имевшее не более чем за три года, предшествующих возникновению признаков банкротства, а также после их возникновения до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом право давать обязательные для исполнения должником указания или возможность иным образом определять действия должника, в том числе по совершению сделок и определению их условий.
Допустим суд скажет — платите, я могу сказать — нечем?Михаил
Тут проблема в том, что это всё будет проверяется приставом.
Будут делать запросы в банки, выезд по местонахождении компании — есть ли у неё какое имущество для обращения взыскания.
Так что этот момент нужно учитывать.
Если на самом деле имущества нет, тогда по сути вряд ли что взыщут, если только опять же через банкротство.
При этом обратите внимание, что в рамках банкротства могут быть оспорены сделки компании в пределах 3 лет, для возвращения имущества в конкурсную массу.
Статья 61.1. Оспаривание сделок должника
1. Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Здравствуйте
Если они пойдут в суд, то суд посчитает такое расторжение нарушением договора, и скорее всего признает его на тот момент действующим, а значит за оставшиеся месяцы придется платить аренду.
Гк ст 310
1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
А далее уже весь вопрос встанет о взыскании с вас этих денег, но это уже не вопрос этого суда, это будет потом, через приставов.
Банкротство это вопрос отдельный, надо смотреть по ситуации и попадете по суммами туда или нет. Но оно тоже стоит денег и идет примерно год.
И тут опасность в том, что при банкротстве, особенно если вы как директор или участник после этого суда, или даже сейчас просто будете выводить имущество- это признают недобросовестностью, и вредом кредиторам. Как итог — субсидиарная ответственность лично вам, то есть этот долг будут взыскивать потом уже с вас. Конкурсный управляющий в банкротном деле может эти сделки оспорить и вернуть это имущество в банкротное дело.
Ликвидацию компании провести вы скорее всего уже не успеете, там срок месяцев 8-9 реальный, ну самое быстрое это 6-7. Они идут в суд и через суд вам эту процедуру приостановят просто.
А далее ликвидация с долгом через фнс не пройдет уже, только банкротное дело в арбитражном суде.
Сейчас 2 варианта.
1- самый лучший договориться и разойтись миром с арендодателем.
2- искать основания в рамках гк для расторжения, например он вам препятствия какие то создает, или имущество по назначению нельзя уже использовать.
Законно потом можно только в рамках ст 324 апк просить суд предоставить рассрочку по долгу или отсрочку, но много времени не дадут, месяцев 6 плюс минус.
Поэтому лучший вариант договориться с арендодателем — может через отступное, можно просто через доп соглашение снизив выплаты скажем до 2- 3 месяцев. Но это целиком на их усмотрение.
ной месяц аренды, а к концу месяца соберу вещи и съеду и больше платить при этом не буду, то что мне грозит, если арендодатель пойдет в суд? ЯМихаил
Михаил, добрый день! В данном случае исходя из условий заключенного Вами договора арендодатель действительно вправе требовать уплаты арендных платежей за 6 месяцев начиная с да когда Вы уведомили о досрочном расторжении договора ( ст. 421 ГК РФ о свободе договора). Если нечего будет взыскивать с арендатора, то истец может конечно подать на банкротство, но если нет активов которые выводились с юрлица чтобы нечего было взыскать то особого смысла в банкротстве нет. Смысл есть когда до банкротства выводятся активы, тогда по специальным основаниям предусмотренным главой 3.1 Закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) сделки совершенные в пределах трех лет до признания судом заявления о банкротстве обоснованным могут быть оспорены а имущество возвращено в конкурсную массу
Я уведомил арендодателя 3 февраля, но хочу расторгнуть договор уже сейчас и не хочу ничего платить. Арендодатель грозится судом и является на все переговоры с юристом.Михаил
Здравствуйте. Поскольку в договоре указано такое условие, Вы должны его выполнять — односторонний отказ от договора допустим в строго определенных случаях и производится в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ).
В дальнейшем это приведет к обращению в суд, а далее в зависимости от размера Вашего долга — возможно станет основанием для обращения с требованием о банкротстве.
если допустим суд обяжет выплатить сумму за 6 месяцев (2 из них уже оплачены), а мы не будем платить, то что? Какая ответственность и какие ограничения могут действовать относительно меня — гендира?Михаил
При банкротстве возможна субсидиарная ответственность директора. То есть в случае, если будет доказано, что Вы как директор совершили действия, которые привели к банкротству — Вас могут привлечь к ответственности в субсидиарном порядке.
Допустим суд скажет — платите, я могу сказать — нечем? Как я могу это обосновать, банкротство? Только так?Михаил
А нечем — это не обоснование. Платить Вы все равно должны, ведь условия договора должны исполняться. А Вы их не исполнили. Соответственно суд примет решение о взыскании с Вашей организации требуемой суммы, а в случае, если принудительные процедуры не приведут к погашению долга — возможно инициирование со стороны кредитора банкротства Вашего ООО. И от тут у арбитражного управляющего появится масса рычагов по проверке сделок, которые совершались в течение последнего времени, а также возможности для привлечения Вас как директора, к субсидиарной ответственности.
Ознакомившись с договором я могу предположить лишь теоретическую возможность воспользоваться положениями ст. 451 ГК РФ, если бы Вы затеяли расторжение именно сейчас а не раньше.
ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
То есть например, если Вы арендуете кафе в ТЦ, а он закрывается ввиду карантинных мероприятий, лишающих Вас смысла в пользовании арендованным помещением. Но это все весьма непросто, хотя исходя из суммы по договору, возможно есть смысл и попробовать.
Другое дело, что сейчас Вы фактически уже использовали другой способ прекращения договора — т.е. направление уведомления, которое прямо приводит Вас к необходимости оплачивать эти 6 месяцев. Ну и второй момент — Вы начали расторгаться еще до всех этих проблем с коронавирусом. Соответственно и этим воспользоваться Вы не сможете.
Добрый день. Сложности у Вас, как директора могут возникнуть в случае если возникнут признаки банкротства в связи с взысканием с организации арендных платежей, а Вы не подадите сами заявления о банкротстве.
Дело в том, что в соответствии с ФЗ О несостоятельности(банкротстве)
Статья 61.12.
1. Неисполнение обязанности по подаче заявления должника в арбитражный суд (созыву заседания для принятия решения об обращении в арбитражный суд с заявлением должника или принятию такого решения) в случаях и в срок, которые установлены статьей 9 настоящего Федерального закона, влечет за собой субсидиарную ответственность лиц, на которых настоящим Федеральным законом возложена обязанность по созыву заседания для принятия решения о подаче заявления должника в арбитражный суд, и (или) принятию такого решения, и (или) подаче данного заявления в арбитражный суд..
Поэтому в случае наличия решения о взыскании с организации сумм, подавать на банкротство, если погасить долг организация не может, во избежание субсидиарной ответственности придется самой организации.
С уважением Евгений Беляев
плюс возможна ответственность по ст. 14.13 КоАП за неподачу заявления о банкротстве. http://www.consultant.ru/docum...
Поскольку Вы, в силу свободы Договора подписали досрочное расторжение с предупреждением за 6 месяцев, то при подаче иска в суд, Арендодатель взыщет с Вас арендную плату за все 6 месяцев, плюс если был обеспечительный платеж его зачтет в счет неисполненных обязательств.