Налог и налоговые вычеты при продаже квартиры с детскими долями

Question

Интересует оптимальный вариант по налогам в следующей ситуации. В 2016 году была приобретена квартира стоимостью 3700 тыс.руб. в общую совместную собственность мою и супруги (по ДКП, вторичка, в ипотеку - я заемщик, супруга созаемщик). По итогам 2016 года супруга использовала 1350 тыс.руб. налогового вычета при покупке квартиры. Я налоговый вычет не использовал, т.к. квартира нами приобреталась у моей матери. Супруга в дальшейшем налоговые вычеты, в т.ч. по процентам по ипотеке, не использовала. Квартира была приобретена в ипотеку, на погашение которой были направлены средства материнского капитала. В 2019 году ипотека была полностью погашена, и во исполнение нотариального обязательства перед пенсионным фондом были выделены доли всем членам семьи: по 37/80 мне и супруге, и по 2/80 каждому из троих несовершеннолетних детей. В том же 2019 году квартира была продана за 5500 тыс. руб., и одновременно куплена (в ипотеку, один общий ДКП) другая квартира стоимостью 6550 тыс. руб., в которой всем членам семьи были сразу же выделены доли в прежних пропорциях. Вопрос - как оптимально распорядиться правом на налоговые вычеты при подаче деклараций, чтобы максимально уменьшить сумму налога к уплате со всех членов семьи? Правильно ли я понимаю, что можно уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по приобретению проданной квартиры (5500 - 3700 = 1800 тыс.руб. остатка на всех),а затем мне и супруге воспользоваться налоговыми вычетами на покупку жилья? При этом на меня и супругу получается по (37/80)*1800 = 832,5 т.р. дохода. Тогда я, имея неиспользованный вычет при покупке квартиры до 2000 т.р., смогу полностью его зачесть и не платить налог вовсе, а супруга, зачтя остающиеся у её (2000 - 1350) = 650 т.р. вычета, заплатит 13% от (832.5-650) = 182,5 т.р., т.е. 23,725 т. р.? Но как при этом быть с детскими долями? Можно ли будет детям воспользоваться вычетом до 1 миллиона, или же хотя бы зачесть расходы по приобретению проданной квартиры? Применим ли будет к детям налоговый вычет при приобретении жилья?

Дмитрий Носиков · Answer

Здравствуйте! Правильно ли я понимаю, что можно уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по приобретению проданной квартиры (5500 — 3700 = 1800 тыс.руб. остатка на всех), а затем мне и супруге воспользоваться налоговыми вычетами на покупку жилья? Дмитрий Да можно уменьшить доход от продажи на расходы по приобретению квартиры (5500 — 3700 = 1800 тыс.руб. Также можно воспользоваться имущественным вычетом, Вам в размере 2 млн., а супруге в размере 650 000 руб. При этом на меня и супругу получается по (37/80)*1800 = 832,5 т.р. дохода. Нет, вычеты в связи с покупкой новой квартиры, Вы и супруга можете использовать независимо от того что в новой квартире сразу выделены доли детям, так как Вы потратили свои деньги на приобретение этих долей, то есть можете учитывать для вычета полную стоимость квартиры в пределах имеющихся у Вас прав на вычеты.

Андрей Власов · Answer

Правильно ли я понимаю, что можно уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по приобретению проданной квартиры (5500 — 3700 = 1800 тыс.руб. остатка на всех), а затем мне и супруге воспользоваться налоговыми вычетами на покупку жилья? Дмитрий Дмитрий, добрый день! Да, сейчас при продаже недвижимости с участием средств материнского капитала можно уменьшать налоговую базу на расходы, понесенные при ее приобретениями иными членами семьи, т.е.в том числе по детским долям чего раньше делать было нельзя из за отсутствия у детей фактических расходов. Соответственно согласно ст. 220 НК РФ налоговую базу от продажи можно уменьшить на величину фактических расходов на приобретение ( 3700 тыс.)+ можно также заявить и фактически уплаченные проценты чтобы уменьшить использование вычетов, предусмотренных п.п. 3,4 п. 1ст.220 НК РФ. А В оставшейся части уже использовать указанные вычеты ( на покупку квартиры и на уплату процентов).

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте, Дмитрий! доход у каждого из Вас: у Вас и супруги — по 2 543 750 рублей, у каждого ребенка — по 137 500 рублей. доход детей Вы вправе уменьшить за счет налогового имущественного вычета, предусмотренного абз. 19-21 подп.2 п.2 ст.220 НК, т.е. уменьшить налоговую базу в 137 500 руб. на 92 500 рублей. соответственно, налоговая база у детей станет 45 000 рублей. уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий: расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой); величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи. Вы же с супругой в этом случае сможете уменьшить свою налоговую базу до 832 500 рублей (2 543 750 — 1 711 250) далее Ваша супруга вправе уменьшить 832 500 рублей еще на остаток налогового имущественного вычета в размере 650 000 рублей, а также на расходы по ипотеке по подп.4 п.1 ст.220 НК. Вы вправе уменьшить 832 500 рублей за счет налогового имущественного вычета по подп.3 п.1 ст.220 НК, в связи с покупкой доли в новой квартире. Ваши дети вправе уменьшить 45 000 рублей за счет имущественного вычета по подп.3 п.1 ст.220 НК, при предоставлении Вами доказательств направления вырученных от продажи их долей денег на приобретение долей в новой квартире.