Ипотека от физического лица

Question

Здравствуйте! Есть три физических лица: А, Б и В. А – человек, собственник жилой квартиры в многоэтажном доме в г. Москва, который хочет продать свою квартиру Б. Б – человек, у которого есть только часть собственных денег на покупку квартиры у А, а остальную сумму он хочет занять у B под залог будущей недвижимости. В – человек, у которого есть деньги, он готов их занять, но ему нужны юридические гарантии, что в случае неисполнения обязательств Б, он сможет обратить квартиру в зачет долга. Соответственно возникает вопрос оформления данной сделки и выбора способа оплаты. Как я понимаю, должен быть следующий алгоритм. 1) А и Б составляют договор купли-продажи квартиры, в нем в разделе «Источники оплаты приобретаемой квартиры» указываются источники: собственные и заемные (у В на основании договора займа). 2) Б и В заключают два договора: займа и залога. С договором займа вроде все ясно. Пишем, что заем целевой на покупку такой-то квартиры, расположенной по адресу с таким-то условным (кадастровым номером). В разделе договора «Ответственность сторон», даем среди прочего ссылку на договор залога. А вот как быть с договором залога, который подлежит государственной регистрации? Имущество еще не в собственности. Я так понимаю, что здесь начинает свою работу закон «Об ипотеке»? Ипотека в силу закона получается? Но когда берешь кредит в банке, деньги хранятся на счете кредитора и выплачиваются продавцу только когда происходит переход права собственности к покупателю. А когда все стороны только физические лица? В просто передает деньги Б, а Б закладывает их в банковскую ячейку, до перехода ему от А права собственности? Но здесь очевидно, что для B есть риски потерять денег и имущества. Уважаемые, юристы, подскажите, пожалуйста, как лучше оформить ипотеку от физического лица на только приобретаемое имущество?

Яна Гостеева · Answer

Уважаемый Андрей. В данном случае не ипотека в силу закона... Ипотека в силу закона возникает в случае покупки квартиры или другой жилой недвижимости клиентом по ипотечному банковскому кредиту (согласно статьи 77 ФЗ «Об ипотеке») Согласно договора займа Заемщик берёт на себя обязательства с момента подписания договора и вплоть до момента погашения долга нести самостоятельную ответственность за надлежащее состояние и сохранность заложенного жилья. Иначе залогодержатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор и потребовать возврата своих кредитных средств. С уважением.

Вадим Попов · Answer

Андрей, здравствуйте! В силу ст.9 ФЗ «Об ипотеки» В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой Таким образом у Вас получается ипотека в силу договора. Что касается видов оплаты, то здесь много вариантов: можно с ячейкой, как Вы предложили и подтверждением будет заключенный договор ипотеки. Можно с помощью передачи денежных средств в момент подписания договора и расписки.

Юлия Тороп · Answer

Придуманная Вами схема не гарантирует защиту интересов заемщика в отношении приобретения прав на квартиру в случае невозврата заемных средств. Покупайте квартиру в долях.

Андрей Фролов · Answer

Здравствуйте! 1) А и Б составляют договор купли-продажи квартиры, в нем в разделе «Источники оплаты приобретаемой квартиры» указываются источники: собственные и заемные (у В на основании договора займа). Можно не упоминать В, потому как А не интересует, у кого Вы взяли деньги. Займ — это отношения между Б и В. 2) Б и В заключают два договора: займа и залога. С договором займа вроде все ясно. Пишем, что заем целевой на покупку такой-то квартиры, расположенной по адресу с таким-то условным (кадастровым номером). В разделе договора «Ответственность сторон», даем среди прочего ссылку на договор залога. Подойдет, но не обязательно. Если займ и залог между одними и теми же лицами, можно не делать ссылки в обоих договорах, достаточно в договоре залога. 3) В Вашем случае, залог в силу закона — не то. Залог в силу закона у продавца, передавшего недвижимость с условием об оплате после перехода права собственности (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Поэтому очевидный вариант только один: 1) продавец соглашается на оплату после перехода права собственности. При этом, он ничего не теряет, потому как недвижимость остается у него в залоге в силу закона, и он вправе, в случае нарушения обязанности по оплате, вернуть квартиру, а не мучиться со взысканием оплаты за нее. В ячейку ничего не кладете (продавец и так обеспечен в силу закона). 2) После получения свидетельства В заключает с покупателем договоры займа и залога (ипотеки), последний — регистрируется.

Евгений Бажутов · Answer

Поддержу Андрея в том, что для работы предложенной схемы с ипотекой квартиры, необходимым и обязательным условием должно быть наличие права собственности на нее у заемщика. Однако не каждый продавец будет готов продать квартиру с условием отсрочки платежа и обременением ее залогом. Зачастую, продают, чтобы тут же купить новую квартиру и у продавца просто не бывает фин. возможности ждать оплаты. Тут спасает все-таки вариант с банковской ячейкой. В закладывает в ячейку средства, которые занимает Б, с условием их получения А по предъявлению следующих документов: а) договора займа между Б и В на оплату задолженности за приобретенную у А квартиру; б) договора купли-продажи квартиры между А и Б, зарегистрированного в ФРС; в) договора залога квартиры в пользу В, зарегистрированного в ФРС (либо выписки из ЕГРП об этом). Далее — А и Б заключают договор купли-продажи квартиры с условием оплаты части суммы (которую Б занимает у В) после регистрации договора. А знает о том, что эти деньги заложены и именно он имеет право получить их после регистрации продажи его квартиры. Б и В при А заключают договор целевого займа на приобретение квартиры и пишут расписку. Интересы В защищены тем, что у него есть документы, подтверждающие передачу денег. Расписку можно передать А, чтобы исключить риск того, что В изменит условия выдачи денег из ячейки. Потом А и Б регистрируют договор, Б тут же регистрирует залог в пользу В. А получает все документы, несет в банк. В потом в банке забирает расписку и документ о залоге квартиры в его пользу.

Анна Хвостанцева · Answer

В данном случае схемы с залогом и займом могут быть разные, но если вы продавец, то лучше заключите обычный договор купли-продажи с рассрочкой платежа, при этом обязательно пропишите в договоре купли-продажи, что в случае неисполнения покупателем обязанности по полной оплате приобретаемого имущества в установленный срок, договор купли-продажи подлежит расторжению , а покупатель обязан выселиться из данного жилого помещения . Иначе возможны проблемы. Схема с ячейкой не самая надежная, предпочтительнее воспользоваться безотзывным аккредитивом. Стоит эта банковская услуга не так дорого. Есть какие-то причины, по которой вы желаете осуществить оплату именно через банковскую ячейку?