Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оплата квартиры по ДДУ
Согласно ДДУ (в бумажном виде) оплата квартиры выполняется в 2 этапа: половина по аккредитиву с условием раскрытия после предоставления застройщиком зарегистрированного ДДУ, половина - на счет застройщика после регистрации. Поступило сообщение от банка о совершении платежа по аккредитиву, от застройщика - скан зарегистрированного ДДУ на почту. Бумажный вид застройщик не может предоставить - ссылается на самоизоляцию и удаленку. На сайте Росреестра в открытом доступе пока мой ДДУ не числится (хотя есть другие договора на эту дату). Мной сделан запрос на выписку из Росреестра, который почему-то делается долго. Застройщик грозит пени за просрочку оплаты. 1. Имеет ли застройщик право на штрафные санкции в данной ситуации ? 2. Каковы мои риски, если оплату произведу до получения выписки из ЕГРП?
Здравствуйте, Анна!
Необходимо, конечно, прежде всего, руководствоваться условиями заключенного Вами договора.
Вы можете его разместить здесь? Персональные данные можно удалить.
1. Имеет ли застройщик право на штрафные санкции в данной ситуации?Анна
Здравствуйте. На мой взгляд, попытка взимания санкций в данном случае будет сомнительной, но надо посмотреть как именно данный вопрос отрегулирован в договоре. Если в нем нет указания на возможность предоставления документа в электронной форме, то Вы ответственности за просрочку нести не будете. Самоизоляция не означает невозможность передать документы например курьером, если Вы выражаете сомнения в подлинности скана. А выражать такое сомнение Вы вправе.
2. Каковы мои риски, если оплату произведу до получения выписки из ЕГРП?Анна
Теоретически Вы можете на существенное время потерять свои деньги. Но собственно в случае, если Вам предоставлен скан, который окажется впоследствии подделкой, то это именно передавшее такой документ лицо может понести весьма серьезные последствия в виде привлечения к ответственности за мошенничество по ст. 159 УК РФ.
Спасибо. Если все же удастся получить выписку из ЕГРН, будет ли это гарантией регистрации договора, имеет ли смысл добиваться этой выписки?
Здравствуйте, Анна.
Согласно п.2 ст.871 ГК РФ
2. Для исполнения аккредитива получатель средств представляет документы, в том числе в электронной форме, предусмотренные условиями аккредитива, в исполняющий банк или банк-эмитент. Исполняющий банк или банк-эмитент, получившие указанные документы, проверяют их в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня их получения, и принимают решение о выплате или об отказе от выплаты.
Это общая норма, регулирующая условия раскрытия аккредитива. Но ест и специальные нормы, которыми руководствуется исполняющий банк. Такими являются п.6.7, п.6.15, п.6.16 Положения Банка России от 19.06.2012 N 383-П «О правилах осуществления перевода денежных средств», согласно которым
6.7. Реквизиты и форма (на бумажном носителе) аккредитива устанавливаются банком. В аккредитиве должна быть указана следующая обязательная информация
…
перечень документов, которые должны быть представлены по аккредитиву, и требования к ним;
6.15. Для исполнения аккредитиваполучатель средств представляет в исполняющий банк документы, предусмотренные условиями аккредитива, в течение срока действия аккредитива и в пределах предусмотренного аккредитивом срока для представления документов.
6.16.В случаях,предусмотренных условиями аккредитива, документы по аккредитиву могут представляться в электронном виде, в том числе с использованием информационных систем.
Таким образом, при решении вопроса о том, надлежащим ли образом застройщик исполнил свои обязательства по предоставлению зарегистрированного ДДУ в банк, и которые являются условиями получения платежа, ответ следует искать в 1 очередь в условиях банка, исполняющего аккредитив, а не в ДДУ.
Если не исполнил, то на стороне застройщика имеется просрочка кредитора по смыслу ст.406 ГК РФ
1. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
…
3. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.
ответ следует искать в 1 очередь в условиях банка, исполняющего аккредитив, а не в ДДУ.Каргапольцев Евгений
Евгений, насколько я понял, тут речь идет в большей степени не по аккредитиву, а по той части, которую Анна платит сама
половина — на счет застройщика после регистрации.
С аккредитивом вероятно все идет без ее участия. При том если банк аккредитив раскрыл, то можно по договору об аккредитиве проверить, что именно было основанием для его раскрытия и ориентироваться на то, что банк действительность регистрации уже проверил.
Впрочем, если все равно существуют сомнения, то при отсутствии указания в договоре ДДУ на возможность обмениваться юридически значимыми сообщениями и документами посредством электронной почты можно стоять на своем и требовать бумажное подтверждение.
Если в договоре четко не прописано, что застройщик вправе предоставить зарегистрированный ДДУ в электронной форме, то, соответственно, Вы вправе не производить первый платеж, пока ДДУ не будет предоставлен на бумажном носителе.
Как указано в ст. 309 Гражданского кодекса РФ:
Если в ДДУ не указано право застройщика предоставить Вам зарегистрированный ДДУ в электронной форме, то требование застройщика об уплате Вами штрафа вряд ли будет являться правомерным.
Как правильно указал выше коллега, тут существует риск того, что скан ДДУ окажется поддельным. В таком случае действительно есть риск потерять денежные средства.