Какой договор заключить с собственником участка(физ.лицом) для привлечения финансирования проекта благоустройства территории, проводимого Некоммерческим Партнерством?

Question

Коттеджный поселок незавершенное строительство 250 участков. На территории действует НП за счет членов которого осуществлено незавершенное строительство. Часть (150 участков) выкуплено и перепродает ИП с учетом имеющейся инфраструктуры, но не инвестируя в развитие. Есть потребность разделение продажи земли(участка) и целевого взноса на развитие инфраструктуры в НП. Привлечь инвестиции новых собственников участков на развитие инфраструктуры и завершение проекта. Какую форму договора порекомендуете заключать между новым собственником участка и НП. Рассматривается вариант вступления в НП и внесения целевого взноса, либо если не хочет вступать в НП, то может договор софинансирования или инвестирования без выплат дивидендов?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Мурат. Все достаточно просто, лучше Вам создать ТСН (7 человек достаточно) и принимать покупателей участков в ряды членов ТСН. Целевые взносы прописать в Договоре купли продажи, в Уставе ТСН в решении Общего собрания, указывать назначение целевого взноса на развитие инфраструктуры и прописывать обязательства ТСН по конкретному созданию объектов инфраструктуры. Сталкивался с таким договором. При этом, не члены ТСН расположенные в границах земельного участка территории ТСН будут обязаны вносить такие взносы вне зависимости от заключения вышеуказанного Договора купли-продажи с владельцем участков в силу статей 209, 210 ГК РФ, положений статьи 5 ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Статья 5. Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе 1. Ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе может осуществляться собственниками или в случаях, установленных частью 11 статьи 12 настоящего Федерального закона, правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества. 2. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества. 3. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества. 4. Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом товарищества. С уважением! Г.А. Кураев

Евгений Антипов · Answer

Добрый день, Мурат! В данном случае зависит от того как у Вас оформлено управление данными объектами и есть ли общее имущество и кому данное имущество передано. Если статус земель «под» коттеджным посёлком имеет статус земель для садоводства и огородничества, тогда регулирование должно осуществляться в соответствии с Федеральным закон от 29.07.2017 N 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». В случае если у земель иной статус, то следует применить нормы Жилищного законодательства, но с некоторыми оговорками. Для начала следует отметить, что статус «коттеджных посёлков» не урегулирован в законодательстве РФ. Общее правило, установленное статьей 210 гражданского кодекса РФ, предусматривает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичные положения установлены в статье 30 Жилищного кодекса РФ. Однако для правомерного управления общим имуществом и, соответственно, принятия решения о размере платы за его содержание и выставление такой платы необходимо создать Товарищество собственников жилья. Жилищный кодекс допускает создание товарищества собственниками нескольких близко расположенных жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов (подпункт 2 части 2 статьи 136 ЖК РФ). Дополнительно отмечу, что Конституционным Судом РФ рассматривался вопрос законности истребования товариществом платы с лиц, не являющихся членами ТСЖ (причем именно в коттеджных поселках), и указанный вопрос был разрешен положительно (Определение Конституционного Суда от 27.10.2015 N 2471-О). Также для того чтобы «легализовать» взнос именно на инфраструктуру, то лучше иметь четко представление что под этим понимается, точнее какие работы. Если это связано с установкой опор связи, электроэнергии, дорожное строительство — то тут рекомендую выделять земельные участки общего назначения. Выделять такие участки необходимо в собственность Товарищества, тогда и взносы за содержание инфраструктуры должны будут все, как члены ТСН так и не члены. Если к Вас остались дополнительные вопросы — Вы можете задать их ко мне в чат. Удачи!