Спор с Росреестром о изменении части жилого дома (таунхауса) и объединении с соседями

Question

Имеем следующие исходные данные. Наша замечательная ГД приняла новый законопроект о едином цифровом кадастре (ЕГКН). В Россреестре взяли под козырек, подняли все старые чертежи, создали тяп-ляп новую базу (реестр). У меня в собственности находился жилой дом (пристрой, таунхаус), имеющий общую стену с соседним таунхасом, площадью 69м2 (второй этаж летний, не оформлялся), отдельное свидетельство на право собственности, выдано в 2007г. (ипотека в силу закона, переоформлено в полную собственность в 2010г). Дом стоит на общем участке (примерно 700м2), 1/5 которой я владею (совместная доля в земельном участке). Участок находится в исторической части города, которая активно застраивается. В итоге в 2017 году по моему почтовому адресу прилетает новое письмо, примерно следующего содержания. Росреестр в связи с законом и введением ЕГКН, ваш кадастровый номер удален из базы (с прекращением права собственности на жилой дом/пристрой/таунхаус), и в новом цифровом реестре он объединен в плане с остальной частью дома площадью 370кв.м (цифры условны). Требуем от вас привести документы в соответствии с новым ЕГКН, чтобы объекту недвижимости был присвоен новый номер. Несколько звонков немного пояснили ситуацию. Сотрудница Ростреестра по г.ххххх в изъявительной форме посоветовала обращаться в Госдуму или в суд, так как все регистрационные действия с моими объектами недвижимости приостановлены, пока я не согласую со всеми соседями новый план и моя собственность просто станет долей в одном большом объекте. Далее в доме произошел пожар (по вине соседа, пристроившего гараж-навес к стене дома, пока я проживал в другом регионе). Я лишился полностью недвижимости (остался только разрушающися каркас из пеноблоков и фундамент). Остатки дома разворовываются соседями, они действуют на моей собственности, как у себя во дворе. Через некоторое время, через местного юриста, я наконец в ноябре 2019г. получаю новую выписку из ЕГКН, где уже указано, что помимо меня, в праве прописаны двое незнакомых мне людей (семейная пара), с которыми я не совершал никаких сделок, не получал никаких писем от нотариусов/юристов. При этом примерно за полгода до этого, мне звонил вежливый голос, предлагал продать сгоревший дом с участком по "выгодной цене". Я отказался. В связи с выжеизложенными обстоятельствами и фактами, прошу подсказать. Куда обращаться, чтобы восстановить статус отдельного объекта собственности (не в общем долевом праве), можно ли признать действия сотрудников Росреестра халатными и даже преступными (возможен сговор с третьими лицами с целью изъятия участка под застройку), как признать действия в ЕГКН неправомочными, куда обращаться ? В суд, прокуратуру? На основании чего свидетельство о собственности от 2007г. прекратило свое действие? Разве можно забрать собственность и сделать его долевым, без согласия владельца? Заранее спасибо

Евгений Урванцев · Answer

Доброго дня! Куда обращаться, чтобы восстановить статус отдельного объекта собственности (не в общем долевом праве), можно ли признать действия сотрудников Росреестра халатными и даже преступными (возможен сговор с третьими лицами с целью изъятия участка под застройку), как признать действия в ЕГКН неправомочными, куда обращаться? В суд, прокуратуру? На основании чего свидетельство о собственности от 2007г. прекратило свое действие? Разве можно забрать собственность и сделать его долевым, без согласия владельца? Заранее спасибо Nikolay Поясните, пожалуйста, какие действия совершил Ваш юрист? Что он сделал, что вместе с Вами собственниками объекта стали еще два человека? Если можно прикрепите ЕГРН или напишите кадастровый номер объекта недвижимости.

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте. Не все очень понятно, конечно. Попытаюсь проконсультировать, как понял (по хорошему видеть бы выписку из ЕГРН которую заказал местный юрист). С 2017 году действительно базы реестров ГКН и ЕГРП слились в одну и стал этот реестра называться ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости — Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Вероятно при слиянии баз и произошла какая-то ошибка (или по халатности, как Вы указывали, Росреетра). С точки зрения защиты Ваших прав судом Вам нужно оспаривать данные действия Росреестра как техническую ошибку (ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») Но вполне можно обратиться и В суд, прокуратуру? на предмет проверки в действиях ответственных лиц Росреестра состава преступления, ответственность за которое предусмотрена ст. 170 Уголовного кодекса РФ. На основании чего свидетельство о собственности от 2007г. прекратило свое действие? на самом деле свидетельство (как и выписка из ЕГРН сегодня) было актуально на момент его выдачи. Главное чтобы была запись в ЕГРН о регистрации права. Пока она есть — Вы собственник. Разве можно забрать собственность и сделать его долевым, без согласия владельца? Без решения суда нельзя. Как-то так. Уточняйте, если остались вопросы…

Юрий Колковский · Answer

Я лишился полностью недвижимости (остался только разрушающися каркас из пеноблоков и фундамент). Остатки дома разворовываются соседями, они действуют на моей собственности, как у себя во дворе. Nikolay Здравствуйте. Так в целом не совсем понятно. Если дома сейчас нет, а есть фактически только доля в земельном участке, как я понимаю, то о каком доме вообще может идти речь? ГК РФ Статья 235. Основания прекращения права собственности 1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Уничтожение имущества как-то оформлялось?

Иван Сторожев · Answer

Добрый день. Просто так, без судебного акта, ранее внесенную в ЕГРН (ЕГРП) запись о праве собственности на объект, совпадающую с Вашим свидетельством (правоподтверждающим документом), исключить нельзя, это незаконно и противоречит разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Если объект «сам по себе» в ЕГРН превратился из самостоятельного объекта в долю в праве собственности, то можно говорить о реестровой или технической ошибке. Согласно ч. 3, ч. 4 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав. Таким образом, для исправления ошибки Вам нужно письменно обратиться в Росреестр с приложением копий правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (договор, свидетельство). В случае отказа — обращаться в суд. Однако для начала не мешало бы получить особую форму выписки из ЕГРН — выписку о содержании правоустанавливающих документов, чтобы понять, на основании чего объект превратился в долю и каковы основания возникновения у Вас «сособственников». А еще очень хотелось бы видеть полученное Вами в 2017 г. письмо Росреестра — возможно, в нем есть ответы на некоторые вопросы. С уважением,

Василий Шишкин · Answer

У меня в собственности находился жилой дом (пристрой, таунхаус), имеющий общую стену с соседним таунхасом, площадью 69м2 (второй этаж летний, не оформлялся), отдельное свидетельство на право собственности, выдано в 2007г. (ипотека в силу закона, переоформлено в полную собственность в 2010г). Дом стоит на общем участке (примерно 700м2), 1/5 которой я владею (совместная доля в земельном участке). Участок находится в исторической части города, которая активно застраивается. Nikolay Добрый день, Николай! Чтобы нам понять, кто нарушил Ваши права и в чем оно выразились необходимо видеть: — свидетельство о праве собственности на дом, выданное в 2007 году; — свидетельство о праве на земельный участок; — выписку из ЕГРН на сегодня на дом и земельный участок; — основания строительства вашего дома (разрешение на строительство); — кадастровый паспорт БТИ 2007 года. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными: Застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме… Понятие дома блокированной застройки введено в 2011 году. По этим документам будет понятно, какие у вас были права: или долевая, или ИЖС, или блокированная, а также ваши права на земельный участок.

Ольга Романова · Answer

У меня в собственности находился жилой дом (пристрой, таунхаус), имеющий общую стену с соседним таунхасом, площадью 69м2 (второй этаж летний, не оформлялся), отдельное свидетельство на право собственности, выдано в 2007г. (ипотека в силу закона, переоформлено в полную собственность в 2010г). Nikolay Добрый день! Как и посоветовал коллега вам хотя бы надо скинуть письмо Росреестра 2017 года. Пока в ответ на ваш вопрос, вы будете слышать умозрительные предположения и ничего более. Если говорить о слиянии ГКН и ЕГРП, то оно здесь может быть и не причем. Дело в том в 2007 году вашу половину дома могли зарегистрировать как жилое помещение или часть жилого дома. До определенного момента часть жилого дома считалась отдельным зданием и под ней можно было оформить участок. Позже Росрееестр пришел к выводу (да и программу они такую поставили), что часть жилого дома это жилое помещение. А значит должно быть и здание. Так вот если у вас часть жилого дома было зарегистрировано как помещение, а участок у вас один на двоих с соседями, то в определенный момент ваше помещение стало долей в общем доме. Поскольку в соответствии со ст 1 ГрК РФ в жилых домах помещения выделяться не могут. Это я так предполагаю из тех сведений, что вы указали в вопросе, но еще раз повторюсь нужно видеть ваши документы. часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания. Также следует учитывать, что согласно части 7 статьи 41 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме не допускаются. https://rosreestr.ru/site/pres... Пока не разберетесь с тем что было и как произошло то что стало, не вижу смысла обращаться в суды и прокуратуру. Вот когда станет понятно, есть ли халатность Росреетсра и после вашего обращения и их разъяснений ничего не изменится. Тогда уже да, прокуратура и суд. Всего хорошего и удачи!