Проверка корректности предварительного договора купли-продажи

2.1.1

Указанный Объект принадлежит Продавцу в праве собственности на основании:
— Договор дарения от 23.07.2008 года, дата регистрации 21.08.2008, № XXX;
— Свидетельство о праве на наследство по завещанию от 18.03.2008 года, выдан XXX., нотариусом нотариального округа города XXX 18.03.2008 года, реестровый номер XXX, наследственное дело № XXX что удостоверяется повторным Свидетельством государственной регистрации права Серия XXX, выданным взамен XXX.

Тут идёт просто дублирование п. 1.2, можно убрать.

Алексей, спасибо. Уточню: я выступаю в качестве продавца квартиры. Я — сын собственника квартиры. Т.е. я к тому, что я продаю квартиру, и мой риэлтор отправил мне этот документ для согласования. Проверяю сейчас его корректность.

Пункт 2.1.3. О порядке оплаты с даты гос.регистрации не прописан срок когда будет произведена оплата, потребуйте прописать например 3-5 банковских (рабочих) дней.

Можно конечно требовать оплату при подаче документов на регистрацию, но банк на это вряд ли согласится.

Текст предлагаемый в этой части:

"… Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется в 3-х дневный срок со дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним."

Геннадий, пожалуйста, сформулируйте юридически грамотный п. 2.1.4 с учетом Вашего замечания. Я его перешлю риэлтору для включения в ПДКП

3) корректность схемы, когда Покупатель передает 200 000 руб. при подписании основного договора купли-продажи, а Оставшаяся часть стоимости Объекта в сумме 1 350 000 рублей 00 копеек оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю

Антон

Это вполне стандартная схема, которая всегда выходит если используются заемные средства.

Вы можете сумму помимо целевых кредитных средств прописать как вам удобно, и 250 тыс при регистрации договора, и авансом на ваше усмотрение.

Лучше оставить как есть, за одним условием что прописать задаток а не аванс.

В соот. со ст.381 ГК РФ:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

корректность формулировки в п. 2.1.3: Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Антон

Это требования банков выдающих ипотеку.Фраза корректна и не будет меняться банком.

5) корректность пункта 2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Антон

Лучше прописать что он будет находится в залоге у Продавца до момента полной оплаты Объекта, дабы избежать потерю денег и объекта при отказе в регистрации.

Вы это конечно все вернете по суду, но лишние проблемы вам не нужны. 

До окончательной оплаты лучше чтобы объект был в вашем владении.

Также указать что аванс в размере 50 000 рублей 

корректность пункта 2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Антон

Да, вполне может быть, согласно ст. 488 ГК РФ 

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

То есть в данном случае, стороны предусмотрели, что объект не будет в залоге у Продавца. 

Но с учетом того, что вы со стороны покупателя, то вам выгоднее  чтобы залог был. 

корректность пункта 2.1.6. Продавец снимет себя с регистрационного учета из отчуждаемого Объекта в течение 14 (четырнадцати) дней после полных окончательных расчетов. Почему не совпадает с п .2.1.9?

Антон

Пункт 2.1.6 предусматривает обязанность сняться с регистрационного учета, а пункт 2.1.9 предусматривает обязанность освободить объект от имущества, которое находиться в проданной квартире.

Ольга, спасибо! Они могу совпадать по срокам. Например, 30 дней?

3) корректность схемы, когда Покупатель передает 200 000 руб. при подписании основного договора купли-продажи, а Оставшаяся часть стоимости Объекта в сумме 1 350 000 рублей 00 копеек оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю

Антон

тоже ничего такого нет. Обычная практика.

4) корректность формулировки в п. 2.1.3: Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Антон

тоже нормально. 

5) корректность пункта 2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Антон

тоже ничего такого. Залог ещё регистрировать кроме того надо. Если Вы продавец, то лучше конечно поменять на залог, чтобы не остаться без всего.

6) корректность пункта 2.1.6. Продавец снимет себя с регистрационного учета из отчуждаемого Объекта в течение 14 (четырнадцати) дней после полных окончательных расчетов. Почему не совпадает с п .2.1.9?

Антон

снятие с регистрационного учёта и освобождение помещение (от имущества продавца видимо) имеется в виду. Разные вещи.

7) корректность пункта 2.1.9. Продавец освободит отчуждаемый Объект от имущества в течение 30 (тридцати) дней после полных окончательных расчетов. Можно ли продлить пребывание (особенно в условиях пандемии)?

Антон

по соглашению сторон да, пожалуйста. Вопрос согласен ли на это покупатель

8) корректность пункта 2.1.13. Если одна из сторон, заключивших предварительный договор, будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в суд или потребовать уплаты штрафной неустойки в размере 49 000 (сорок девять тысяч) рублей.

Антон

да такое тоже может быть, сторонами такое допускается. Вопрос в штрафе, может быть её конечно меньше можно сделать. И надо учитывать условие о задатке, если менять условие на задаток

Ст. 381 ГК РФ

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

 Ст. 429 ГК РФ

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Юрий, спасибо! Уточню: я выступаю в качестве продавца квартиры. Я — сын собственника квартиры. Т.е. я к тому, что я продаю квартиру, и мой риэлтор отправил мне этот документ для согласования. Проверяю сейчас его корректность.

5) корректность пункта 2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Антон

Это право сторон — можно установить такое правило, можно не устанавливать. На Ваше усмотрение, но учитывая, что Вы со стороны продавца, лучше пусть будет в ипотеке.

6) корректность пункта 2.1.6. Продавец снимет себя с регистрационного учета из отчуждаемого Объекта в течение 14 (четырнадцати) дней после полных окончательных расчетов. Почему не совпадает с п .2.1.9?

Антон

Освобождение от имущества это немного другое, чем снятие с регистрации. То есть предлагается сняться с регистрации раньше, а имущество можно и позднее вывезти.

7) корректность пункта 2.1.9. Продавец освободит отчуждаемый Объект от имущества в течение 30 (тридцати) дней после полных окончательных расчетов. Можно ли продлить пребывание (особенно в условиях пандемии)?

Антон

Собственно вопрос с пандемией Вы можете решить путем установления срока подписания основного договора — отнесите его на более поздний срок и все.