Вправе ли собственник совершать указанные действия? Нужно ли при этом менять целевое назначение (категорию) и разрешенное использование?

Добрый вечер Андрей!

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» (далее ФЗ) "В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником". На праве собственности не могут владеть иностранные физ. и юр. лица, площадь ЗУ не должна превышать предельных параметров, установленных в субъекте. Остальные лица вправе владеть данным ЗУ.

На основании пункта 1 статьи 8 ФЗ "При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается".

1) На основании изложенного собственник вправе совершить указанные действия, если лица, покупающие ЗУ соответствую вышеуказанным параметрам. При этом при дарении ЗУ никакого согласия не требуется, при продаже юр. лицу необходим отказ от покупки органов власти субъекта и МСУ.

Здравствуйте, Андрей.

Части земельных участков (не считая случаев публичных сервитутов) не являются объектами гражданских прав. Поэтому он может осуществить сделки дарения или купли-продажи только после раздела земельного участка на два самостоятельных в соответствии с ст. 11.4 Земельного кодекса РФ.

Так как оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то сделку купли-продажи он может осуществить, только если субъект РФ или, в случаях установленных субъектом РФ, муниципальное образование не воспользуются правом преимущественной покупки, установленное ст. 8 данного закона (как указа коллега).

Нужно ли при этом менять целевое назначение (категорию) и разрешенное использование?

Поэтому после раздела брату он может подарить участок для ведения ЛПХ, так как это будет полевой участок и менять ВРИ или категорию не требуется (см. ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»).

При этом правоприменительная практика исходит из буквального прочтения закона, а не целей нормативного регулирования (грубо в говоря читают нормы, но не понимают ее цели) поэтому оптимальным все-таки будет изменить ВРИ на полевой участок (ВРИ 1.16 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного, Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540). Если на участок распространяется градостроительное регулирование, то достаточно подать заявление (п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Если нет, то можно действовать по аналогии с п.п. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Если коммерческая организация не соответствует требования ст. 3 101-ФЗ, то продать он может, но учитывая цели использования этого земельного участка и положения ст. 78 Земельного кодекса РФ, чтобы не нарваться на штраф по ст. 8.8 КоАП РФ, нужно перевести земли в земли особо охраняемых территори1 и объектов (Глава 17 Земельного кодекса РФ) и изменить ВРИ (например, ВРИ 5.0, 5.2 и 5.2.1 Классификатора).

Но сделку он вправе провести и без такового перевода, так как по ст. 8.8 КоАП РФ будет отвечать уже новый собственник. Само по себе то, что новый собственник будет использовать участок для туризма, ни коим образом не ограничивает текущего собственника в праве распоряжения земельным участком.

Добрый день, Андрей!

Он захотел подарить часть земельного участка брату для ведения личного подсобного хозяйства, а часть продать коммерческой фирме для организации туристического центра.

Вправе ли собственник совершать указанные действия?

Вправе, но при следующих условиях.

При этом принимаем во внимание:

— что земельный участок находится в собственности Ермишкина ( не у КФХ), а вид разрешенного использования для КФК, то есть сельскохозяйственное использование 1.0.( Минэкономразвития Приказ N 540) ;

— градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ГрК РФ Статья 3);

Для продажи собственник, в установленном порядке произведет раздел земельного участка на два, при этом ВРИ двух участков остается сельхоз использование (п.3. ст. 11.2 ЗК) и их площадь не должна быть менее минимального размера земель сельскохозяйственного назначения установленной законами субъектов Российской Федерации(п. 1 ст. 4 ФЗ №101).

1 участок дарит брату с оформлением перехода права.

Второй предлагает купить местной власти (п.8 N 101-ФЗ)  и если МО не покупает, продает коммерческой фирме при этом ВРИ схиспользование остается (В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки), строить турцентр нельзя.

Нужно ли при этом менять целевое назначение (категорию) и разрешенное использование? 

Брату ничего менять не надо если ЛПХ на полевых участках:

ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.  (Приказ 540 МЭР)

Фирме для создания турцентра необходимо привести тер. зону, ВРИ в соответствие ПЗЗ. (ГрК РФ Статья 30. Правила землепользования и застройки).