Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Невозможность заключить основной договор ДКП после договора задатка
Добрый день! продаю квартиру, с покупателем ранее заключили договор задатка . И сейчас не можем сойтись с ним в некоторых пунктах основного договора купли-продажи. Каковы мои риски как продавца, если мы мы в итоге не сможем подписать основной договор?
Денис, доброго дня!
Все зависит от того, кто будет виноват в незаключенении основного договора.
Если виноват покупатель, то Вы просто оставляете себе задаток. Если виноват продавец, то согласно части 2 статьи 381 ГК РФ:
Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Т.е. Вы должны будете оплатите двойной размер задатка.
Чтобы подстраховаться я бы Вам рекомендовал направить покупателю заявление о готовности заключить основной договор.
Можете выложить предварительный договор? и объяснить в чем проблема с заключением основного договора?
Я предложил покупателю свою версию основного договора купли продажи. Покупатель же внес свои правки, которые меня не устраивают. Если покупатель откажется от подписания в моих формулировках, кто именно будет виноват в разрыве предварительного договора?Денис
На мой взгляд, будет виновата та сторона, которая отказывается от заключения ДКП на условиях предварительного договора. Т.е. если предложенные правки покупателем не были учтены в предварительном соглашении, то оснований для их включения в основной я не вижу.
Для того, чтобы к Вам потом не было вопросов рекомендую вступить в официальную письменную переписку. От Вас важно сейчас отправить предложение о заключении основного договора.
пунты, по которым есть разногласия, к сожалению, не были прописаны в предварительном договоре ДКП.Денис
Ели не были согласованы, следовательно нет обязанности по заключению договора на несогласованных условиях, но есть все основания для заключения договора на тех условиях, которые Вы согласовали в предварительном договоре.
а о каких условиях идет речь?
Добрый день, Денис!
кто именно будет виноват в разрыве предварительного договора?
Если в предварительном договоре не указано, что основной договор должен быть заключен на условиях покупателя, то Вашей вины (как и вины покупателя) при незаключении такого договора не будет, так как стороны свободны при определении условий договора, и несогласие с условиями предложенными одной стороной не влечет виновности отказавшейся стороны. Как пример судебной практики можно привести
Оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, денежные средства подлежит возврату истцу по правилам статей 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд обоснованно исходил из того, что отсутствуют доказательства, с достоверностью и однозначностью свидетельствующие об уклонении одной из сторон от заключения основного договора в установленный соглашением сторон срок, по сути, стороны не смогли согласовать цену подлежащих продаже объектов движимого имущества.
При этом, обращу Ваше внимание, что предварительный договор в такой ситуации не будет «расторгнут».
Если в пределах срока действия предварительного договора Вы с покупателем не достигнете согласия относительно спорных условий, то любая из сторон в течение 6 месяцев с момента истечения срока заключения основного договора вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора и об определении его условий (п. 5 ст. 429, п. 27 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»)
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
27. Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, — в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
Что-то ещё кроме договора задатка было подписано?
Дело в том, что задаток — это средство обеспечения обязательства. Например, обязательства заключить некий договор
Если самого договора нет, то есть нет обязательства, которым задаток обеспечен, то удерживать задаток Вы будете не в праве, он станет Вашим неосновательным обогащением.
Поэтому всё дело в том, что именно написано в договоре о задатке. Если в нем есть все существенные условия договора и он по существу представляет собой предварительный договор купли-продажи, то это уже совсем другое дело.
Если предварительный договор есть, а покупатель настаивает на условиях основного договора, которые не были согласованы в предварительном, то разумеется он будет виноват
Если договориться не получается, то нужно переводить переговоры уже в правовую плоскость и направить ему письменное предложение заключить договор на тех условиях, которые были согласованы в предварительном. Иначе получится, что основной договор заключить никто формально не предложил и виновной стороны не будет